Revisar la promoción
Antes de invertir, comprender
Su promoción.
Su rentabilidad anual.
Parta de una promoción en Bali, Tailandia o Georgia. Elija su vivienda, ajuste sus hipótesis y estime lo que su inversión puede generar en un año.
Una estimación anual, en la divisa de su elección. Los gastos de adquisición pueden estimarse según el país y el derecho adquirido. No se presume ningún alquiler local ni impuesto sobre el alquiler.
Explorar las estructuras financierasEl punto de partida
Una promoción.
Su escenario.
Elija su promoción y su vivienda. Se recoge el precio documentado; los alquileres y gastos siguen siendo sus hipótesis. Cambiar de promoción o de vivienda reinicia los importes.
Detrás de las cifras
Un método
transparente.
Estos resultados exploran 12 meses de funcionamiento tras la puesta en alquiler, sin desfase de entrega ni fase de arranque. No predicen ni el rendimiento de una promoción ni la evolución de su valor.
¿Cómo se calculan las rentabilidades?
Coste total = precio de adquisición + gastos de adquisición + obras y mobiliario.
Potencial anual = alquiler mensual × 12, tarifa media por noche × 365 o potencial anual introducido. La tarifa por noche es una media anual, antes de la ocupación.
Rentas percibidas = alquileres anuales con ocupación plena × ocupación introducida ÷ 100.
Rentabilidad bruta = rentas percibidas ÷ coste total × 100. El denominador incluye los gastos y el mobiliario.
Ingreso neto de explotación = rentas percibidas − gastos de gestión − gastos fijos − mantenimiento. La rentabilidad neta divide este ingreso entre el coste total, antes de crédito y de cualquier impuesto.
¿Cómo leer la tesorería y el umbral de equilibrio?
Tesorería mensual = (ingreso neto de explotación − cuotas anuales del crédito − seguro anual del préstamo − impuestos locales introducidos) ÷ 12. Las cuotas incluyen capital e intereses.
Aportación = coste total − crédito. El ratio tesorería anual / aportación no representa una rentabilidad total: excluye, en particular, el capital amortizado y la reventa. No está definido para una aportación nula.
Ocupación en punto de equilibrio = (gastos fijos + mantenimiento + cuotas anuales del crédito + seguro del préstamo + impuestos introducidos) ÷ [alquileres potenciales × (1 − gastos de gestión ÷ 100)] × 100. Un umbral superior al 100 % es inalcanzable con estas hipótesis.
¿Qué crédito puede calcular el simulador?
Un préstamo amortizable a tipo nominal fijo con cuotas constantes: M = P × r ÷ [1 − (1 + r)−n], donde P es el capital, r el tipo mensual (tipo anual ÷ 1 200) y n el número de cuotas (años × 12). A tipo cero, M = P ÷ n. El seguro anual se añade por separado.
El crédito in fine, a tipo variable, con carencia, con cuota final (ballon), con calendario del promotor o un préstamo en otra divisa requieren un estudio aparte. Los principios de la amortización del crédito (CFPB, en inglés) explican el reparto entre capital e intereses.
¿Qué límites tiene una inversión en el extranjero?
Los alquileres, los gastos, la tasa de ocupación, los impuestos y la financiación son sus hipótesis, que debe documentar para cada promoción. La herramienta no aplica régimen fiscal nacional alguno, ni convenio fiscal, ni conversión monetaria.
En un leasehold, la duración del derecho pendiente de vencer y su valor residual son esenciales: una rentabilidad anual no mide la posible erosión del capital al vencimiento. Este cálculo no es ni una TIR sobre el periodo de tenencia, ni una garantía de alquiler, ni una propuesta de financiación.
De las hipótesis
a un proyecto bien preparado.
Le ayudamos a reunir los elementos de la promoción y a preparar las preguntas que deberá plantear a los profesionales jurídicos, fiscales y bancarios competentes.
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Su nuevo horizonte
empieza aquí.
Un primer intercambio para precisar los siguientes pasos.
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