Referencias documentales consultadas el 7 de septiembre de 2026. Esta guía presenta familias de soluciones, no una lista exhaustiva ni un asesoramiento jurídico, fiscal o bancario personalizado. Las normas, los contratos y su situación deben verificarse antes de cualquier compromiso.
Aportación personal, venta de un activo y ayuda familiar
El ahorro disponible o el producto de una venta pueden financiar la totalidad o parte del proyecto. Conserve una reserva para los gastos, los retrasos, el mantenimiento y los periodos sin alquiler. Un préstamo familiar sigue siendo una deuda que hay que formalizar, con calendario de vencimientos y las declaraciones aplicables; una donación responde a otras reglas civiles y fiscales. El origen de los fondos y su disponibilidad deben documentarse antes de la transferencia. Nuestra comparación distingue el dinero realmente disponible de los ingresos aún pendientes de llegar.
Fuente: Service Public · Declaración de los préstamos entre particulares
Crédito en Francia y garantía sobre el patrimonio
Puede estudiarse una financiación francesa si el banco acepta expresamente el país, el uso de los fondos y las garantías. Una hipoteca sobre un bien situado en Francia puede entrar en el estudio, sin que ello haga automático el préstamo. Un préstamo amortizable reembolsa progresivamente el capital; un préstamo in fine lo deja pendiente de reembolso al vencimiento. Un préstamo puente depende de una venta por realizar. Compare el coste total, el seguro, la duración y el reembolso final. En caso de impago, el patrimonio ofrecido en garantía queda expuesto.
Fuentes: Notaires de France · Comprar y transmitir en el extranjero · Service Public · La garantía hipotecaria · Ministerio de Economía · Comprender el crédito inmobiliario
Pignoración y crédito lombardo
Pignorar una inversión consiste en darla en garantía. Algunas entidades ofrecen un crédito lombardo respaldado por activos financieros, según sus criterios y los usos autorizados. Usted conserva una exposición a los mercados a la vez que añade una deuda. Si el valor de los activos baja, el banco puede solicitar garantías complementarias o vender activos según el contrato. Un reembolso in fine exige un recurso creíble al vencimiento. Integramos estos riesgos en la comparación; las condiciones las fija el prestamista.
Fuente: BoursoBank · Funcionamiento y riesgos del crédito lombardo
Banco local, calendario del promotor y crédito del vendedor
Un crédito local depende en particular del perfil aceptado, de los ingresos justificables, de la divisa y del bien elegible. Las guías por país detallan las vías documentadas. Un calendario del promotor o un crédito del vendedor, si se ofrecen, organizan los pagos: no garantizan ni la entrega ni la refinanciación del saldo. Haga verificar las penalizaciones, garantías, condiciones de resolución y protecciones efectivas. Una compra sobre plano en el extranjero no se beneficia automáticamente de las protecciones francesas de la VEFA.
Fuente: Notaires de France · Comprar y transmitir en el extranjero
Comprar directamente o entre varios
La titularidad personal puede ser adecuada para una compra sencilla, siempre que el derecho local lo permita. Entre varios, es necesario organizar las cuotas de participación, los gastos, el uso personal, las decisiones y la salida de un coinversor. La copropiedad indivisa, los derechos de uso o el desmembramiento deben examinarse según el derecho del país: los mecanismos franceses no se trasladan automáticamente. Una adquisición familiar requiere también un análisis del régimen matrimonial y de la transmisión. La duración de un arrendamiento debe permanecer visible en toda proyección.
Fuente: Notaires de France · Comprar y transmitir en el extranjero
Sociedad específica, sociedad local y holding
Una sociedad puede servir para organizar una actividad o a varios socios. Una SAS o SARL francesa, una sociedad local o un holding no son soluciones intercambiables. Es necesario examinar la capacidad para ostentar el derecho local, la actividad autorizada, el gobierno corporativo, la contabilidad, los costes y la salida de los fondos. El capital y el anticipo en cuenta corriente de socio tienen efectos diferentes; este último debe documentarse. Las reglas francesas no bastan para validar un préstamo transfronterizo a una filial. Un holding no elimina el impuesto.
Fuentes: Service Public Entreprendre · Elegir una forma jurídica · Service Public Entreprendre · Cuenta corriente de socio · DGFiP · Convenios fiscales internacionales
Su SCI existente: empezar por el diagnóstico
Antes de plantear una SCI, precisemos su régimen fiscal francés (IR o IS), sus estatutos, sus bienes actuales, sus deudas y el origen de su tesorería. La actividad de alquiler amueblado puede conllevar su sujeción al impuesto sobre sociedades (IS); no debe presumirse que su carácter civil sea compatible con una explotación turística. El reconocimiento de la sociedad y del derecho adquirido en el extranjero está aún por verificar. Una SCI familiar y una SCPI, inversión colectiva gestionada, responden a objetivos diferentes. La compra mediante SCI no es, por tanto, nuestra respuesta por defecto.
Fuentes: DGFiP · Sociedad civil inmobiliaria · BOFiP · Alquiler amueblado por una sociedad civil
Fiscalidad: razonar sobre los flujos reales
Para un residente fiscal francés, puede ser necesario declarar en Francia un ingreso inmobiliario extranjero, aunque ya haya sido gravado localmente. El convenio aplicable determina cómo tratar la doble imposición: crédito fiscal o exención con posible consideración a efectos del tipo. Los alquileres, dividendos, intereses y plusvalías no siguen necesariamente el mismo régimen. El cálculo debe distinguir la sociedad, el socio y la naturaleza del ingreso; un tipo local bajo no basta para establecer su imposición final.
Fuentes: DGFiP · Tributación de las rentas de origen extranjero · DGFiP · Convenios fiscales internacionales
Anticipar el cambio, la reventa y la transmisión
Nuestro método consiste en poner a prueba una bajada de los ingresos, un aumento de los gastos y un cambio desfavorable, para después verificar la reserva de tesorería. La reventa exige también una hipótesis de plazo, unos gastos y un tratamiento fiscal. El inmueble extranjero puede entrar en la base del IFI de un residente francés, sin perjuicio de las reglas y convenios aplicables. Los derechos a transmitir, la sucesión y las consecuencias de un cambio de residencia deben prepararse con un notario y un asesor fiscal.
Fuentes: DGFiP · Personas sujetas al IFI · Notaires de France · Comprar y transmitir en el extranjero
Nuestro acompañamiento, paso a paso
Con Jonathan Lombi, el primer intercambio precisa el destino, el uso, el horizonte, el presupuesto, la aportación y la situación de titularidad. Ajustamos las promociones a esos criterios, planteamos las hipótesis en el simulador y preparamos una lista de documentos y de preguntas. A continuación, puede contrastar las opciones con su banco, con un abogado local independiente y con su asesor fiscal francés. Facilitamos el seguimiento de la información de la promoción; los profesionales competentes validan los actos, la fiscalidad y la financiación. El alcance de nuestra intervención y los honorarios aplicables se precisan antes de cualquier compromiso.
Sus preguntas
Algunas referencias para avanzar.
¿Cuál es la mejor estructura para invertir en el extranjero?
Depende de su objetivo, de la duración de la titularidad, de los fondos disponibles, del derecho realmente adquirido y de su fiscalidad. Comparamos las opciones antes de solicitar su validación profesional; ninguna estructura es óptima para todos.
¿Demuestra el simulador que mi crédito será aceptado?
No. Ilustra sus hipótesis de ingresos, gastos y reembolso. No constituye ni una oferta de préstamo, ni una evaluación fiscal, ni una promesa de rentabilidad o de financiación.
¿Puedo invertir con la tesorería de mi sociedad?
Ello requiere un estudio de la sociedad, de su interés en invertir, de sus reglas de decisión y de los flujos transfronterizos. Una tesorería profesional no se trata como un ahorro personal. La aportación, el préstamo y la distribución tienen consecuencias distintas.