Repères documentaires consultés le 7 septembre 2026. Ce guide présente des familles de solutions, pas une liste exhaustive ni un conseil juridique, fiscal ou bancaire personnalisé. Les règles, les contrats et votre situation doivent être vérifiés avant tout engagement.
Le terrain : distinguer Hak Milik et bail
Une personne étrangère ne peut pas détenir directement le Hak Milik, titre foncier réservé en principe aux citoyens indonésiens. Un leasehold correspond à un contrat de location ou d’usage pour une durée définie. Vérifiez le propriétaire, le titre sous-jacent, les droits de construction ou sous-location, la cession et les conditions de fin. Un renouvellement annoncé doit être analysé séparément du droit déjà acquis. Nous écartons le recours à un prête-nom destiné à contourner les restrictions.
Source : Indonésie · Loi agraire n° 5 de 1960, articles 21, 26 et 44–45
Hak Pakai : une voie soumise à conditions
Le Hak Pakai est un droit d’usage encadré, distinct d’un simple bail et du Hak Milik. L’accès d’un étranger à un logement dépend notamment des documents d’immigration, du bien et des limites réglementaires de prix, surface, nombre et usage. Un notaire ou juriste local doit confirmer l’éligibilité précise et le titre enregistré. Il ne faut pas déduire d’une annonce « propriété » une propriété perpétuelle du terrain ou une autorisation de location touristique.
Source : Indonésie · Règlement n° 18 de 2021, articles 34–37 et 69–73
PT PMA et droit HGB : un projet d’entreprise
Une PT PMA est une société indonésienne à investissement étranger. Une société indonésienne éligible peut détenir un Hak Guna Bangunan (HGB), droit de construire limité dans le temps. Cela ne transforme pas ses associés étrangers en propriétaires personnels du terrain. La PT PMA implique une activité admissible, des exigences d’investissement et de capital, des autorisations et des obligations de fonctionnement. Les seuils dépendent du cadre applicable à l’activité : ils doivent être validés avant de créer la société.
Sources : Indonésie · Règlement n° 18 de 2021, articles 34–37 et 69–73 · BKPM · Création et autorisations d’une PT PMA
Financer depuis la France
Les pistes à comparer sont l’apport disponible, une aide familiale documentée et un crédit accepté par une banque française. Une garantie sur votre patrimoine en France ou un nantissement peut être étudié selon votre situation. Le prêteur doit accepter l’usage des fonds et le droit indonésien financé. Notre scénario de départ conserve une réserve de trésorerie et teste le remboursement sans compter sur une occupation locative constante. Une demande de crédit reste distincte de la réservation du programme.
Sources : Ministère de l’Économie · Comprendre le crédit immobilier · Service Public · Déclaration des prêts entre particuliers
Banque indonésienne et paiements promoteur
Ne présumez pas qu’un prêt immobilier local sera disponible pour un acheteur français non-résident : le KPR standard publié par Bank Mandiri exige, par exemple, la nationalité indonésienne et la résidence en Indonésie. Cela ne décrit pas toutes les offres bancaires ; toute autre proposition doit faire l’objet d’un accord écrit. Si un programme propose un échéancier, faites relire les appels de fonds, la protection des acomptes, les retards et la résiliation avant de verser.
Habiter, louer et exploiter : préciser le modèle
Une résidence personnelle et une activité d’hébergement ne se préparent pas de la même façon. Dans notre liste de vérification figurent le zonage, les autorisations de construction et d’utilisation, les licences d’activité, l’assurance, le contrat de gestion et le bénéficiaire des recettes. La création d’une PT PMA seule ne remplace pas les autorisations requises. Si l’on vous propose des parts plutôt qu’un droit immobilier direct, demandez aussi les comptes, dettes, pouvoirs des dirigeants et modalités de sortie.
Fiscalité et transfert des revenus
Le conseil fiscal doit identifier ce que vous percevez réellement : recettes locatives personnelles, résultat d’exploitation, dividendes ou intérêts versés par une société. La convention France–Indonésie et votre résidence fiscale déterminent ensuite le traitement français et l’élimination éventuelle d’une double imposition. Conservez contrats, relevés de paiement et preuves de l’impôt local. Nous n’appliquons pas un taux net universel à une villa ou à une PT PMA.
Sources : DGFiP · Convention consolidée France–Indonésie · DGFiP · Imposition des revenus de source étrangère
Ce que nous préparons avec vous pour Bali
Nous organisons le budget complet, le calendrier de paiement et la comparaison entre droits proposés. Votre dossier de questions couvre le bail ou titre, les autorisations, les charges de gestion, l’usage personnel et la sortie. L’avocat indépendant vérifie les droits et le contrat ; le conseil fiscal analyse les flux ; la banque décide du financement. Nos simulations gardent la durée restante du droit comme un point essentiel, sans valoriser un renouvellement incertain comme déjà acquis.
Vos questions
Quelques repères pour avancer.
Puis-je acheter le terrain à mon nom à Bali ?
Un étranger ne détient pas directement le Hak Milik. Selon le projet et les conditions d’éligibilité, on peut étudier un bail, un Hak Pakai ou une structure d’entreprise avec un droit adapté. Ces voies ne confèrent pas les mêmes droits.
La PT PMA est-elle obligatoire pour toute villa ?
Non : le besoin dépend de l’activité, du contrat et du droit acquis. Sa création doit répondre à un projet réel et respecter les conditions d’investissement et d’exploitation. Elle ne constitue pas un simple emballage administratif pour un achat personnel.
Un paiement sur plusieurs années protège-t-il mes fonds ?
L’échelonnement répartit les sorties d’argent. La protection dépend des contrats, garanties et mécanismes de paiement effectivement mis en place. Il faut aussi financer le solde si le refinancement ou les loyers attendus ne se réalisent pas.