Repères documentaires consultés le 7 septembre 2026. Ce guide présente des familles de solutions, pas une liste exhaustive ni un conseil juridique, fiscal ou bancaire personnalisé. Les règles, les contrats et votre situation doivent être vérifiés avant tout engagement.
Apport personnel, vente d’un actif et aide familiale
L’épargne disponible ou le produit d’une vente peuvent financer tout ou partie du projet. Préservez une réserve pour les frais, les retards, l’entretien et les périodes sans location. Un prêt familial reste une dette à formaliser, avec échéancier et déclarations applicables ; une donation répond à d’autres règles civiles et fiscales. L’origine des fonds et leur disponibilité doivent être documentées avant le transfert. Notre comparaison distingue l’argent réellement disponible des rentrées encore attendues.
Source : Service Public · Déclaration des prêts entre particuliers
Crédit en France et garantie sur le patrimoine
Un financement français peut être étudié si la banque accepte expressément le pays, l’usage des fonds et les garanties. Une hypothèque sur un bien situé en France peut entrer dans l’étude, sans rendre le prêt automatique. Un prêt amortissable rembourse progressivement le capital ; un prêt in fine le laisse à rembourser au terme. Un relais dépend d’une vente à réaliser. Comparez le coût total, l’assurance, la durée et le remboursement final. En cas de défaut, le patrimoine donné en garantie est exposé.
Sources : Notaires de France · Acheter et transmettre à l’étranger · Service Public · La garantie hypothécaire · Ministère de l’Économie · Comprendre le crédit immobilier
Nantissement et crédit lombard
Nantir un placement consiste à le donner en garantie. Certains établissements proposent un crédit lombard adossé à des avoirs financiers, selon leurs critères et les usages autorisés. Vous conservez une exposition aux marchés tout en ajoutant une dette. Si la valeur des actifs baisse, la banque peut demander des garanties complémentaires ou vendre des actifs selon le contrat. Un remboursement in fine exige une ressource crédible à l’échéance. Nous intégrons ces risques à la comparaison ; les conditions sont fixées par le prêteur.
Source : BoursoBank · Fonctionnement et risques du crédit lombard
Banque locale, échéancier promoteur et crédit vendeur
Un crédit local dépend notamment du profil accepté, des revenus justifiables, de la devise et du bien éligible. Les guides pays précisent les pistes documentées. Un échéancier promoteur ou un crédit vendeur, s’ils sont proposés, organisent des paiements : ils ne garantissent ni la livraison ni le refinancement du solde. Faites vérifier les pénalités, garanties, conditions de résiliation et protections effectives. Un achat sur plan à l’étranger ne bénéficie pas automatiquement des protections françaises de la VEFA.
Source : Notaires de France · Acheter et transmettre à l’étranger
Acheter en direct ou à plusieurs
La détention personnelle peut convenir à un achat simple, à condition que le droit local l’autorise. À plusieurs, il faut organiser les quotes-parts, les dépenses, l’usage personnel, les décisions et la sortie d’un co-investisseur. Indivision, droits d’usage ou démembrement doivent être examinés selon le droit du pays : les mécanismes français ne se transposent pas automatiquement. Une acquisition familiale demande aussi une analyse du régime matrimonial et de la transmission. La durée d’un bail doit rester visible dans toute projection.
Source : Notaires de France · Acheter et transmettre à l’étranger
Société dédiée, société locale et holding
Une société peut servir à organiser une activité ou plusieurs associés. Une SAS ou SARL française, une société locale ou une holding ne sont pas des solutions interchangeables. Il faut examiner la capacité à détenir le droit local, l’activité autorisée, la gouvernance, la comptabilité, les coûts et la sortie des fonds. Le capital et l’avance en compte courant d’associé ont des effets différents ; cette dernière doit être documentée. Les règles françaises ne suffisent pas à valider un prêt transfrontalier à une filiale. Une holding n’efface pas l’impôt.
Sources : Service Public Entreprendre · Choisir une forme juridique · Service Public Entreprendre · Compte courant d’associé · DGFiP · Conventions fiscales internationales
Votre SCI existante : commencer par le diagnostic
Avant d’envisager une SCI, précisons son régime IR ou IS, ses statuts, ses biens actuels, ses dettes et l’origine de sa trésorerie. L’activité de location meublée peut entraîner son assujettissement à l’IS ; son caractère civil ne doit pas être présumé compatible avec une exploitation touristique. La reconnaissance de la société et du droit acquis à l’étranger reste à vérifier. Une SCI familiale et une SCPI, placement collectif géré, répondent à des objectifs différents. L’achat en SCI n’est donc pas notre réponse par défaut.
Sources : DGFiP · Société civile immobilière · BOFiP · Location meublée par une société civile
Fiscalité : raisonner sur les flux réels
Pour un résident fiscal français, un revenu immobilier étranger peut devoir être déclaré en France, même s’il a déjà été imposé localement. La convention applicable détermine comment traiter la double imposition : crédit d’impôt ou exonération avec prise en compte éventuelle pour le taux. Les loyers, dividendes, intérêts et plus-values ne suivent pas nécessairement le même régime. Le calcul doit distinguer société, associé et nature du revenu ; un faible taux local ne suffit pas à établir votre imposition finale.
Sources : DGFiP · Imposition des revenus de source étrangère · DGFiP · Conventions fiscales internationales
Anticiper le change, la revente et la transmission
Notre méthode consiste à tester une baisse des recettes, une hausse des charges et un change défavorable, puis à vérifier la réserve de trésorerie. La revente exige aussi une hypothèse de délai, des frais et un traitement fiscal. L’immobilier étranger peut entrer dans l’assiette de l’IFI d’un résident français, sous réserve des règles et conventions applicables. Les droits à transmettre, la succession et les conséquences d’un changement de résidence sont à préparer avec un notaire et un conseil fiscal.
Sources : DGFiP · Personnes imposables à l’IFI · Notaires de France · Acheter et transmettre à l’étranger
Notre accompagnement, étape par étape
Avec Jonathan Lombi, le premier échange précise destination, usage, horizon, budget, apport et situation de détention. Nous rapprochons les programmes de ces critères, posons les hypothèses dans le simulateur et préparons une liste de documents et de questions. Vous pouvez ensuite confronter les options à votre banque, à un avocat local indépendant et à votre conseil fiscal français. Nous facilitons le suivi des informations du programme ; les professionnels compétents valident les actes, la fiscalité et le financement. Le périmètre de notre intervention et les honoraires applicables sont précisés avant engagement.
Vos questions
Quelques repères pour avancer.
Quel est le meilleur montage pour investir à l’étranger ?
Il dépend de votre objectif, de la durée de détention, des fonds disponibles, du droit réellement acquis et de votre fiscalité. Nous comparons les options avant de demander leur validation professionnelle ; aucun montage n’est optimal pour tous.
Le simulateur prouve-t-il que mon crédit sera accepté ?
Non. Il illustre vos hypothèses de recettes, charges et remboursement. Il ne constitue ni une offre de prêt, ni une évaluation fiscale, ni une promesse de rendement ou de financement.
Puis-je investir avec la trésorerie de ma société ?
Cela nécessite une étude de la société, de son intérêt à investir, de ses règles de décision et des flux transfrontaliers. Une trésorerie professionnelle ne se traite pas comme une épargne personnelle. Apport, prêt et distribution ont des conséquences distinctes.