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Prima di investire, comprendere

Il Suo programma.
Il suo rendimento annuo.

Parta da un programma a Bali, in Thailandia o in Georgia. Scelga il Suo alloggio, regoli le Sue ipotesi e stimi ciò che il Suo investimento può generare nell'arco di un anno.

Una stima annua, nella valuta di Sua scelta. I costi di acquisizione possono essere stimati in base al paese e al diritto acquisito. Non si presume alcun affitto locale né imposta sulle locazioni.

Esplorare le soluzioni finanziarie

Il punto di partenza

Un programma.
Il Suo scenario.

Scelga il Suo programma e il Suo alloggio. Il prezzo documentato viene riportato; gli affitti e le spese restano Sue ipotesi. Cambiare programma o alloggio reimposta gli importi.

Imposti le Sue ipotesi.

Esempio fittizio in EUR per scoprire lo strumento. Sostituisca ogni valore con le Sue ipotesi.

Cambiare la valuta cancella gli importi, che andranno reinseriti: non viene effettuata alcuna conversione. Tutti i Suoi importi devono essere nella stessa valuta.
01 Il budget iniziale
Prezzo pagato per il bene o per il leasehold, esclusi gli oneri.
Importo del Suo dossier, oppure utilizzi la stima per paese qui sotto. Includa diritti, onorari e oneri iniziali non compresi nel prezzo.
Budget iniziale per mettere il bene in locazione. Zero se già incluso.
Stimare gli oneri di acquisto per paese

Facoltativo. Prepari un accantonamento per i diritti e gli onorari del Suo progetto. Scelga il diritto acquisito e verifichi le basi con il Suo professionista locale. Nessun importo viene aggiunto al simulatore senza una Sua azione.

Il paese segue il programma scelto. Può precisarlo per un progetto libero o senza destinazione indicata.
Ipotesi derivata dal prezzo del progetto, da sostituire con il valore amministrativo, i canoni contrattuali o la base imponibile dopo detrazione a seconda del caso. La converta Lei stesso nella valuta del progetto.
Il 5% è il limite legale proposto come ipotesi. Lo sostituisca con l'aliquota locale applicabile dopo verifica.
Ad esempio, inserisca il numero di GEL corrispondente a 1 USD se il Suo progetto è in USD. Utilizzi un tasso documentato; non si presume alcun tasso di cambio.
A seconda del Suo scenario e della ripartizione concordata. Zero non è un'esenzione. L'imposta di bollo del contratto di locazione thailandese è trattata separatamente.
Legalmente dovuta dal locatore. Mantenga zero salvo presa in carico documentata nel Suo contratto.
Inserimento obbligatorio, anche zero: legale, notaio/PPAT, agente, traduzione, procura, IVA non inclusa nel prezzo, spese di richiesta, bancarie… Solo ciò che Le compete, senza raddoppiare il prezzo o l'arredamento.

Riferimenti consultati il 7 settembre 2026. Questo accantonamento riguarda l'ingresso nel progetto: non calcola né la fiscalità locativa, né la plusvalenza, né le imposte personali. Gli obblighi e le spese del venditore restano fuori dal Suo budget salvo presa in carico contrattuale da indicare.

02 La gestione locativa
L'importo è annualizzato, poi rettificato una sola volta in base al tasso di occupazione e di incasso.
Potenziale annuo prima dei periodi di sfitto. Il tasso di occupazione viene applicato in seguito. Non è un reddito garantito.
Quota del potenziale effettivamente incassata nell'anno, tra 0 e 100.
Gestione e commissioni in % dei canoni incassati. Eviti di conteggiarle anche negli oneri fissi.
Condominio, assicurazione dell'immobile, energia a Suo carico, contabilità… Esclusi manutenzione e imposte qui sotto.
Riparazioni, sostituzione dell'arredamento e imprevisti, senza duplicazione con gli oneri fissi.
Da compilare in base al Suo studio fiscale. Zero = nessuna imposta dedotta, non un'esenzione.
03 Aggiungere un finanziamento

Facoltativo. Finanziamento ammortizzabile a tasso fisso, senza preammortamento né rimborso finale. Lasci l'importo a zero per un acquisto in contanti.

Al massimo il budget totale, spese e arredamento inclusi.
Assicurazione esclusa; il tasso inserito non è un'offerta bancaria.
Da 1 a 50 anni interi. Ignorata se l'importo finanziato è nullo.
Importo annuo fisso stimato, aggiunto al rimborso. Zero senza finanziamento.

Calcolo effettuato nel Suo browser. Nessun dato della simulazione viene inviato o registrato.

Dietro le cifre

Un metodo
trasparente.

Questi risultati esplorano 12 mesi di funzionamento dopo la messa in locazione, senza ritardi di consegna né fase di avviamento. Non prevedono né la performance di un programma né l’evoluzione del suo valore.

Come vengono calcolati i rendimenti?

Costo totale = prezzo d’acquisto + spese d’acquisto + lavori e arredamento.

Potenziale annuale = canone mensile × 12, tariffa media per notte × 365 o potenziale annuale inserito. La tariffa per notte è una media annuale, prima dell’occupazione.

Canoni incassati = canoni annuali a piena occupazione × occupazione inserita ÷ 100.

Rendimento lordo = canoni incassati ÷ costo totale × 100. Il denominatore include le spese e l’arredamento.

Reddito netto operativo = canoni incassati − spese di gestione − spese fisse − manutenzione. Il rendimento netto divide questo reddito per il costo totale, prima del credito e di ogni imposta.

Come leggere la liquidità e la soglia di equilibrio?

Liquidità mensile = (reddito netto operativo − rata annuale del credito − assicurazione annuale del prestito − imposte locali inserite) ÷ 12. La rata include capitale e interessi.

Apporto = costo totale − credito. Il rapporto liquidità annuale / apporto non rappresenta una redditività totale: esclude in particolare il capitale rimborsato e la rivendita. Non è definito per un apporto nullo.

Occupazione di pareggio = (spese fisse + manutenzione + rata annuale + assicurazione del prestito + imposte applicate) ÷ [canoni potenziali × (1 − commissioni di gestione ÷ 100)] × 100. Una soglia superiore al 100% è irraggiungibile con queste ipotesi.

Quale prestito è in grado di calcolare il simulatore?

Un prestito ammortizzabile a tasso nominale fisso con rate costanti: M = P × r ÷ [1 − (1 + r)−n], dove P è il capitale, r il tasso mensile (tasso annuo ÷ 1.200) e n il numero di rate (anni × 12). A tasso zero, M = P ÷ n. L'assicurazione annuale viene aggiunta separatamente.

Prestito bullet, tasso variabile, preammortamento, rata finale ballon, piano di pagamento del promotore o prestito in un'altra valuta richiedono uno studio distinto. I principi dell'ammortamento del credito (CFPB, in inglese) spiegano la ripartizione tra capitale e interessi.

Quali limiti per un investimento all'estero?

I canoni, le spese, il tasso di occupazione, le imposte e i finanziamenti sono Sue ipotesi, da documentare per ciascun programma. Lo strumento non applica né regime fiscale nazionale, né convenzione fiscale, né conversione valutaria.

Per un leasehold, la durata del diritto residuo e il suo valore residuo sono essenziali: un rendimento annuale non misura l'eventuale erosione del capitale alla scadenza. Questo calcolo non è né un TIR sulla durata di detenzione, né una garanzia di canone, né una proposta di finanziamento.

Dalle ipotesi
a un progetto preparato.

La aiutiamo a raccogliere gli elementi del programma e a preparare le domande da sottoporre ai professionisti legali, fiscali e bancari competenti.

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Dal desiderio al progetto

Il Suo altrove
comincia qui.

Un primo colloquio per definire i passi successivi.

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