Riferimenti documentali consultati il 7 settembre 2026. Questa guida presenta famiglie di soluzioni, non un elenco esaustivo né una consulenza legale, fiscale o bancaria personalizzata. Le norme, i contratti e la Sua situazione devono essere verificati prima di ogni impegno.
Apporto personale, vendita di un bene e aiuto familiare
Il risparmio disponibile o il ricavato di una vendita possono finanziare in tutto o in parte il progetto. Preservi una riserva per le spese, i ritardi, la manutenzione e i periodi senza locazione. Un prestito familiare resta un debito da formalizzare, con scadenzario e dichiarazioni applicabili; una donazione risponde ad altre regole civili e fiscali. L’origine dei fondi e la loro disponibilità devono essere documentate prima del trasferimento. Il nostro confronto distingue il denaro realmente disponibile dalle entrate ancora attese.
Fonte: Service Public · Dichiarazione dei prestiti tra privati
Credito in Francia e garanzia sul patrimonio
Un finanziamento francese può essere valutato se la banca accetta espressamente il paese, l’utilizzo dei fondi e le garanzie. Un’ipoteca su un bene situato in Francia può rientrare nell’analisi, senza rendere il prestito automatico. Un prestito ammortizzabile rimborsa progressivamente il capitale; un prestito in fine lo lascia da rimborsare alla scadenza. Un prestito ponte dipende da una vendita da realizzare. Confronti il costo totale, l’assicurazione, la durata e il rimborso finale. In caso di inadempimento, il patrimonio dato in garanzia è esposto.
Fonti: Notaires de France · Acquistare e trasmettere all’estero · Service Public · La garanzia ipotecaria · Ministero dell'Economia · Comprendere il credito immobiliare
Pegno e credito lombard
Dare in pegno un investimento consiste nel costituirlo come garanzia. Alcuni istituti propongono un credito lombard garantito da attività finanziarie, secondo i loro criteri e gli usi consentiti. Lei conserva un’esposizione ai mercati aggiungendo al tempo stesso un debito. Se il valore delle attività diminuisce, la banca può richiedere garanzie supplementari o vendere attività secondo il contratto. Un rimborso in fine richiede una risorsa credibile alla scadenza. Integriamo questi rischi nel confronto; le condizioni sono stabilite dal prestatore.
Fonte: BoursoBank · Funzionamento e rischi del credito lombard
Banca locale, piano di pagamento del promotore e finanziamento del venditore
Un credito locale dipende in particolare dal profilo accettato, dai redditi giustificabili, dalla valuta e dal bene ammissibile. Le guide per paese precisano le possibilità documentate. Uno scadenzario del promotore o un finanziamento concesso dal venditore, se proposti, organizzano i pagamenti: non garantiscono né la consegna né il rifinanziamento del saldo. Faccia verificare le penali, le garanzie, le condizioni di risoluzione e le protezioni effettive. Un acquisto sulla carta all’estero non beneficia automaticamente delle protezioni francesi della VEFA.
Fonte: Notaires de France · Acquistare e trasmettere all’estero
Acquistare direttamente o insieme ad altri
La detenzione personale può essere adatta a un acquisto semplice, a condizione che il diritto locale lo consenta. In caso di acquisto in più persone, occorre organizzare le quote, le spese, l’uso personale, le decisioni e l’uscita di un co-investitore. Comunione, diritti d’uso o smembramento devono essere esaminati secondo il diritto del paese: i meccanismi francesi non si trasferiscono automaticamente. Un’acquisizione familiare richiede anche un’analisi del regime matrimoniale e della successione. La durata di un contratto di locazione deve restare visibile in ogni proiezione.
Fonte: Notaires de France · Acquistare e trasmettere all’estero
Società dedicata, società locale e holding
Una società può servire a organizzare un’attività o più soci. Una SAS o SARL francese, una società locale o una holding non sono soluzioni intercambiabili. Occorre esaminare la capacità di detenere il diritto locale, l’attività autorizzata, la governance, la contabilità, i costi e l’uscita dei fondi. Il capitale e l’anticipo in conto corrente soci hanno effetti diversi; quest’ultimo deve essere documentato. Le regole francesi non bastano a convalidare un prestito transfrontaliero a una filiale. Una holding non elimina l’imposta.
Fonti: Service Public Entreprendre · Scegliere una forma giuridica · Service Public Entreprendre · Conto corrente soci · DGFiP · Convenzioni fiscali internazionali
La Sua SCI esistente: iniziare dalla diagnosi
Prima di considerare una SCI, precisiamo il suo regime IR o IS, il suo statuto, i suoi beni attuali, i suoi debiti e l’origine della sua liquidità. L’attività di locazione ammobiliata può comportarne l’assoggettamento all’IS; il suo carattere civile non deve essere presunto compatibile con un’attività turistica. Il riconoscimento della società e del diritto acquisito all’estero resta da verificare. Una SCI familiare e una SCPI, investimento collettivo gestito, rispondono a obiettivi diversi. L’acquisto tramite SCI non è dunque la nostra risposta predefinita.
Fonti: DGFiP · Società civile immobiliare · BOFiP · Locazione ammobiliata tramite una società civile
Fiscalità: ragionare sui flussi reali
Per un residente fiscale francese, un reddito immobiliare estero può dover essere dichiarato in Francia, anche se è già stato tassato localmente. La convenzione applicabile determina come trattare la doppia imposizione: credito d’imposta o esenzione con eventuale presa in considerazione ai fini dell’aliquota. I canoni, i dividendi, gli interessi e le plusvalenze non seguono necessariamente lo stesso regime. Il calcolo deve distinguere società, socio e natura del reddito; una bassa aliquota locale non basta a stabilire la Sua imposizione finale.
Fonti: DGFiP · Imposizione dei redditi di fonte estera · DGFiP · Convenzioni fiscali internazionali
Anticipare cambio, rivendita e successione
Il nostro metodo consiste nel testare un calo delle entrate, un aumento delle spese e un cambio sfavorevole, per poi verificare la riserva di liquidità. La rivendita richiede anche un’ipotesi di tempistica, spese e trattamento fiscale. L’immobile estero può rientrare nella base imponibile dell’IFI di un residente francese, fatte salve le regole e le convenzioni applicabili. I diritti da trasmettere, la successione e le conseguenze di un cambiamento di residenza vanno preparati con un notaio e un consulente fiscale.
Fonti: DGFiP · Persone soggette all’IFI · Notaires de France · Acquistare e trasmettere all’estero
Il nostro accompagnamento, passo dopo passo
Nel primo colloquio con Jonathan Lombi si definiscono destinazione, uso, orizzonte temporale, budget, apporto e modalità di detenzione. Confrontiamo i programmi con questi criteri, impostiamo le ipotesi nel simulatore e prepariamo un elenco di documenti e domande. Lei può quindi confrontare le opzioni con la Sua banca, con un avvocato locale indipendente e con il Suo consulente fiscale francese. Facilitiamo il monitoraggio delle informazioni del programma; i professionisti competenti convalidano gli atti, la fiscalità e il finanziamento. Il perimetro del nostro intervento e gli onorari applicabili sono precisati prima dell’impegno.
Le Sue domande
Alcuni punti di riferimento per procedere.
Qual è la struttura migliore per investire all’estero?
Dipende dal Suo obiettivo, dalla durata di detenzione, dai fondi disponibili, dal diritto realmente acquisito e dalla Sua fiscalità. Confrontiamo le opzioni prima di richiederne la convalida professionale; nessuna struttura è ottimale per tutti.
Il simulatore dimostra che il mio finanziamento sarà accettato?
No. Illustra le Sue ipotesi di entrate, spese e rimborso. Non costituisce né un’offerta di prestito, né una valutazione fiscale, né una promessa di rendimento o di finanziamento.
Posso investire con la liquidità della mia società?
Ciò richiede un’analisi della società, del suo interesse a investire, delle sue regole decisionali e dei flussi transfrontalieri. Una liquidità professionale non si tratta come un risparmio personale. Apporto, prestito e distribuzione hanno conseguenze distinte.