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Antes de investir, compreender

O seu empreendimento.
A sua rentabilidade anual.

Parta de um empreendimento em Bali, na Tailândia ou na Geórgia. Escolha o seu imóvel, ajuste as suas hipóteses e estime o que o seu investimento pode gerar ao longo de um ano.

Uma estimativa anual, na moeda à sua escolha. Os custos de aquisição podem ser estimados consoante o país e o direito adquirido. Não se presume qualquer renda local nem imposto sobre arrendamento.

Explorar as montagens financeiras

O ponto de partida

Um empreendimento.
O seu cenário.

Escolha o seu empreendimento e o seu imóvel. O preço documentado é retomado; as rendas e os encargos permanecem as suas hipóteses. Mudar de empreendimento ou de imóvel reinicia os montantes.

Defina os seus pressupostos.

Exemplo fictício em EUR para explorar a ferramenta. Substitua cada valor pelos seus próprios pressupostos.

Alterar a moeda apaga os montantes, que terá de reintroduzir: não é efetuada qualquer conversão. Todos os seus montantes devem estar nesta mesma moeda.
01 O orçamento inicial
Preço pago pelo bem ou pelo leasehold, sem encargos.
Montante do seu processo, ou utilize a estimativa por país abaixo. Inclua direitos, honorários e encargos iniciais não compreendidos no preço.
Orçamento inicial para colocar o bem em arrendamento. Zero se já estiver incluído.
Estimar os encargos de aquisição por país

Facultativo. Prepare uma provisão para os direitos e honorários do seu projeto. Escolha o direito adquirido e valide as bases com o seu profissional local. Nenhum montante é adicionado ao simulador sem a sua ação.

O país acompanha o empreendimento escolhido. Pode especificá-lo para um projeto livre ou sem destino indicado.
Hipótese decorrente do preço do projeto, a substituir pelo valor administrativo, pelas rendas contratuais ou pela base tributável após dedução, conforme o caso. Faça a conversão para a moeda do projeto.
5 % é o limite legal proposto como hipótese. Substitua-o pela taxa local aplicável após verificação.
Por exemplo, introduza o número de GEL correspondente a 1 USD se o seu projeto for em USD. Utilize uma taxa documentada; não se presume qualquer taxa de câmbio.
Consoante o seu cenário e a repartição acordada. Zero não é uma isenção. O imposto de selo do arrendamento tailandês é tratado separadamente.
Legalmente devido pelo senhorio. Mantenha zero, salvo responsabilização documentada no seu contrato.
Preenchimento obrigatório, mesmo que zero: jurídico, notário/PPAT, agente, tradução, procuração, IVA não incluído no preço, custos de pedido, bancários… Apenas o que lhe incumbe, sem duplicar o preço ou o mobiliário.

Referências consultadas a 7 de setembro de 2026. Esta provisão diz respeito à entrada no projeto: não calcula tributação de arrendamento, nem mais-valia, nem impostos pessoais. As obrigações e os custos do vendedor permanecem fora do seu orçamento, salvo responsabilização contratual a indicar.

02 A vida de arrendamento
O montante é anualizado e, em seguida, ajustado uma única vez à taxa de ocupação e de cobrança.
Potencial anual antes da vacância. A taxa de ocupação é depois aplicada. Não é um rendimento garantido.
Parte do potencial efetivamente cobrada ao longo do ano, entre 0 e 100.
Gestão e comissões em % das rendas cobradas. Evite contabilizá-los também nos encargos fixos.
Condomínio, seguro do imóvel, energia a seu cargo, contabilidade… Excluindo a manutenção e os impostos abaixo.
Reparações, substituição do mobiliário e imprevistos, sem duplicação com os encargos fixos.
A preencher de acordo com o seu estudo fiscal. Zero = nenhum imposto deduzido, não uma isenção.
03 Adicionar um empréstimo

Facultativo. Empréstimo amortizável a taxa fixa, sem carência nem reembolso final. Deixe o montante a zero para uma compra a pronto.

No máximo o orçamento total, encargos e mobiliário incluídos.
Sem seguro; esta taxa introduzida não constitui uma oferta bancária.
De 1 a 50 anos inteiros. Ignorada se o montante financiado for nulo.
Montante anual fixo estimado, acrescido ao reembolso. Zero sem empréstimo.

Cálculo efetuado no seu navegador. Nenhum dado da simulação é enviado ou registado.

Por detrás dos números

Um método
transparente.

Estes resultados exploram 12 meses de funcionamento após a colocação em arrendamento, sem desfasamento de entrega nem aumento progressivo de carga. Não preveem o desempenho de um empreendimento nem a evolução do seu valor.

Como é calculada a rentabilidade?

Custo total = preço de aquisição + encargos de aquisição + obras e mobiliário.

Potencial anual = renda mensal × 12, tarifa média por noite × 365 ou potencial anual inserido. A tarifa por noite é uma média anual, antes da ocupação.

Rendas recebidas = rendas anuais em plena ocupação × ocupação inserida ÷ 100.

Rentabilidade bruta = rendas recebidas ÷ custo total × 100. O denominador inclui os encargos e o mobiliário.

Receita líquida de exploração = rendas recebidas − despesas de gestão − encargos fixos − manutenção. A rentabilidade líquida divide esta receita pelo custo total, antes do empréstimo e de qualquer imposto.

Como ler a tesouraria e o limiar de equilíbrio?

Tesouraria mensal = (receita líquida de exploração − prestação anual do empréstimo − seguro anual do empréstimo − impostos locais inseridos) ÷ 12. A prestação inclui capital e juros.

Entrada = custo total − empréstimo. O rácio tesouraria anual / entrada não representa uma rentabilidade total: exclui, nomeadamente, o capital reembolsado e a revenda. Não está definido para uma entrada nula.

Ocupação no ponto de equilíbrio = (encargos fixos + manutenção + prestação anual do empréstimo + seguro do empréstimo + impostos introduzidos) ÷ [rendas potenciais × (1 − custos de gestão ÷ 100)] × 100. Um limiar superior a 100 % é inatingível com estas hipóteses.

Que tipo de empréstimo consegue o simulador calcular?

Um empréstimo amortizável a taxa nominal fixa com prestações constantes: M = P × r ÷ [1 − (1 + r)−n], em que P é o capital, r a taxa mensal (taxa anual ÷ 1 200) e n o número de prestações (anos × 12). A taxa zero, M = P ÷ n. O seguro anual é adicionado separadamente.

O empréstimo com reembolso integral no final (in fine), a taxa variável, a carência, o pagamento final em balão, o plano de pagamentos do promotor ou um empréstimo noutra moeda exigem um estudo distinto. Os princípios da amortização de um empréstimo (CFPB, em inglês) explicam a repartição entre capital e juros.

Que limites para um investimento no estrangeiro?

As rendas, os encargos, a taxa de ocupação, os impostos e os financiamentos são as suas hipóteses, a documentar para cada empreendimento. A ferramenta não aplica qualquer regime fiscal nacional, convenção fiscal ou conversão monetária.

Num leasehold, a duração do direito ainda por decorrer e o seu valor residual são essenciais: uma rentabilidade anual não mede a eventual erosão do capital no termo do prazo. Este cálculo não é uma TIR ao longo do período de detenção, nem uma garantia de renda, nem uma proposta de financiamento.

Das hipóteses
a um projeto preparado.

Ajudamo-lo a reunir os elementos do empreendimento e a preparar as questões a submeter aos profissionais jurídicos, fiscais e bancários competentes.

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