Referências documentais consultadas a 7 de setembro de 2026. Este guia apresenta famílias de soluções, não uma lista exaustiva nem um aconselhamento jurídico, fiscal ou bancário personalizado. As regras, os contratos e a sua situação devem ser verificados antes de qualquer compromisso.
Entrada própria, venda de um ativo e apoio familiar
A poupança disponível ou o produto de uma venda podem financiar a totalidade ou parte do projeto. Preserve uma reserva para os custos, os atrasos, a manutenção e os períodos sem arrendamento. Um empréstimo familiar continua a ser uma dívida a formalizar, com plano de pagamentos e declarações aplicáveis; uma doação obedece a outras regras civis e fiscais. A origem dos fundos e a sua disponibilidade devem ser documentadas antes da transferência. A nossa comparação distingue o dinheiro realmente disponível das entradas ainda esperadas.
Fonte: Service Public · Declaração de empréstimos entre particulares
Empréstimo em França e garantia sobre o património
Um financiamento francês pode ser estudado se o banco aceitar expressamente o país, a utilização dos fundos e as garantias. Uma hipoteca sobre um bem situado em França pode integrar o estudo, sem tornar o empréstimo automático. Um empréstimo amortizável reembolsa progressivamente o capital; um empréstimo in fine deixa-o por reembolsar no termo. Um empréstimo-ponte depende de uma venda a realizar. Compare o custo total, o seguro, a duração e o reembolso final. Em caso de incumprimento, o património dado em garantia fica exposto.
Fontes: Notaires de France · Comprar e transmitir no estrangeiro · Service Public · A garantia hipotecária · Ministério da Economia · Compreender o crédito imobiliário
Penhor e crédito lombard
Dar um investimento em penhor consiste em oferecê-lo como garantia. Algumas instituições propõem um crédito lombard associado a ativos financeiros, segundo os seus critérios e as práticas autorizadas. O cliente mantém uma exposição aos mercados, acrescentando ao mesmo tempo uma dívida. Se o valor dos ativos descer, o banco pode solicitar garantias adicionais ou vender ativos de acordo com o contrato. Um reembolso in fine exige um recurso credível no termo. Integramos estes riscos na comparação; as condições são fixadas pelo mutuante.
Fonte: BoursoBank · Funcionamento e riscos do crédito lombard
Banco local, plano de pagamentos do promotor e crédito do vendedor
Um empréstimo local depende, nomeadamente, do perfil aceite, dos rendimentos comprováveis, da moeda e do bem elegível. Os guias por país especificam as vias documentadas. Um plano de pagamentos do promotor ou um crédito do vendedor, caso sejam propostos, organizam pagamentos: não garantem nem a entrega nem o refinanciamento do saldo. Mande verificar as penalizações, as garantias, as condições de rescisão e as proteções efetivas. Uma compra em planta no estrangeiro não beneficia automaticamente das proteções francesas da VEFA.
Fonte: Notaires de France · Comprar e transmitir no estrangeiro
Comprar diretamente ou em conjunto
A detenção pessoal pode adequar-se a uma compra simples, desde que o direito local a autorize. Em conjunto, é necessário organizar as quotas-partes, as despesas, a utilização pessoal, as decisões e a saída de um coinvestidor. A compropriedade, os direitos de uso ou o desmembramento devem ser examinados segundo o direito do país: os mecanismos franceses não se transpõem automaticamente. Uma aquisição familiar exige igualmente uma análise do regime de bens do casamento e da transmissão. A duração de um contrato de arrendamento deve manter-se visível em qualquer projeção.
Fonte: Notaires de France · Comprar e transmitir no estrangeiro
Sociedade dedicada, sociedade local e holding
Uma sociedade pode servir para organizar uma atividade ou vários sócios. Uma SAS ou SARL francesa, uma sociedade local ou uma holding não são soluções intermutáveis. Importa examinar a capacidade de deter o direito local, a atividade autorizada, a governação, a contabilidade, os custos e a saída dos fundos. O capital e o adiantamento em conta corrente de sócio têm efeitos diferentes; este último deve ser documentado. As regras francesas não bastam para validar um empréstimo transfronteiriço a uma filial. Uma holding não elimina o imposto.
Fontes: Service Public Entreprendre · Escolher uma forma jurídica · Service Public Entreprendre · Conta corrente de sócio · DGFiP · Convenções fiscais internacionais
A sua SCI existente: começar pelo diagnóstico
Antes de considerar uma SCI, esclareçamos o seu regime de IR ou IS, os seus estatutos, os seus bens atuais, as suas dívidas e a origem da sua tesouraria. A atividade de arrendamento mobilado pode implicar a sua sujeição ao IS; o seu caráter civil não deve presumir-se compatível com uma exploração turística. O reconhecimento da sociedade e do direito adquirido no estrangeiro continua por verificar. Uma SCI familiar e uma SCPI, investimento coletivo gerido, respondem a objetivos diferentes. A compra através de uma SCI não é, por isso, a nossa resposta por predefinição.
Fontes: DGFiP · Sociedade civil imobiliária · BOFiP · Arrendamento mobilado por uma sociedade civil
Fiscalidade: raciocinar sobre os fluxos reais
Para um residente fiscal francês, um rendimento imobiliário estrangeiro pode ter de ser declarado em França, mesmo que já tenha sido tributado localmente. A convenção aplicável determina como tratar a dupla tributação: crédito de imposto ou isenção com eventual consideração para efeitos de taxa. As rendas, os dividendos, os juros e as mais-valias não seguem necessariamente o mesmo regime. O cálculo deve distinguir sociedade, sócio e natureza do rendimento; uma taxa local reduzida não basta para determinar a sua tributação final.
Fontes: DGFiP · Tributação dos rendimentos de fonte estrangeira · DGFiP · Convenções fiscais internacionais
Antecipar o câmbio, a revenda e a transmissão
O nosso método consiste em testar uma descida das receitas, uma subida dos encargos e um câmbio desfavorável e, em seguida, verificar a reserva de tesouraria. A revenda exige igualmente uma hipótese de prazo, custos e tratamento fiscal. O imóvel estrangeiro pode integrar a base do IFI de um residente francês, sob reserva das regras e convenções aplicáveis. Os direitos a transmitir, a sucessão e as consequências de uma mudança de residência devem ser preparados com um notário e um consultor fiscal.
Fontes: DGFiP · Pessoas sujeitas ao IFI · Notaires de France · Comprar e transmitir no estrangeiro
O nosso acompanhamento, passo a passo
Com Jonathan Lombi, a primeira conversa precisa o destino, a utilização, o horizonte, o orçamento, os capitais próprios e a situação de detenção. Aproximamos os empreendimentos destes critérios, colocamos as hipóteses no simulador e preparamos uma lista de documentos e de questões. Poderá depois confrontar as opções com o seu banco, com um advogado local independente e com o seu consultor fiscal francês. Facilitamos o acompanhamento das informações do empreendimento; os profissionais competentes validam os atos, a fiscalidade e o financiamento. O âmbito da nossa intervenção e os honorários aplicáveis são precisados antes de qualquer compromisso.
As suas perguntas
Algumas referências para avançar.
Qual é a melhor estrutura para investir no estrangeiro?
Depende do seu objetivo, da duração da detenção, dos fundos disponíveis, do direito realmente adquirido e da sua fiscalidade. Comparamos as opções antes de solicitar a sua validação profissional; nenhuma estrutura é ótima para todos.
O simulador prova que o meu empréstimo será aprovado?
Não. Ilustra as suas hipóteses de receitas, encargos e reembolso. Não constitui uma oferta de empréstimo, nem uma avaliação fiscal, nem uma promessa de rentabilidade ou de financiamento.
Posso investir com a tesouraria da minha sociedade?
Tal exige um estudo da sociedade, do seu interesse em investir, das suas regras de decisão e dos fluxos transfronteiriços. Uma tesouraria profissional não se trata como uma poupança pessoal. Entrada de capital, empréstimo e distribuição têm consequências distintas.