Die Bukit-Halbinsel zieht mit ihren Klippen, ihren Stränden und ihrer zum Ozean ausgerichteten Atmosphäre an. Uluwatu, Pecatu und Bingin bieten dennoch einen unterschiedlichen Alltag. Bevor Sie Villen vergleichen, klären Sie Ihre Nutzung, Ihre Wege und die angebotenen Rechte. Hier finden Sie konkrete Anhaltspunkte, um methodisch voranzukommen.
Der Bukit: eine Halbinsel, mehrere Alltagswelten
Der Bukit nimmt die Südspitze Balis ein. Hier finden sich Klippen, bei Surfbegeisterten bekannte Strände und eine ruhigere Atmosphäre als in manchen Zonen des Zentrums. Doch vom „Bukit“ zu sprechen, reicht nicht aus. Uluwatu erstreckt sich über einen weiten Bereich, vom Hinterland bis in die Umgebung der Klippen. Pecatu verbindet Wohnanlagen, Golfplätze und sich entwickelnde Zonen. Bingin konzentriert sich rund um einen beliebten Strand, mit teils engen und steilen Zugängen. Bevor Sie sich auf eine Lage festlegen, beschreiben Sie eine gewöhnliche Woche vor Ort. Wo werden Sie Ihre Einkäufe erledigen? Wie oft werden Sie einen Strand, ein Café oder einen Arbeitsort aufsuchen? Wen werden Sie empfangen? Diese Vorstellung bringt die unverzichtbaren Kriterien zum Vorschein und jene, bei denen Sie flexibel bleiben können. Eine abgelegene Villa wirkt auf Fotos verlockend, bedeutet aber regelmäßige Wege. Eine Villa in der Nähe von Geschäften erleichtert den Alltag, mitunter zum Preis einer belebteren Nachbarschaft. Die richtige Wahl hängt von Ihrer Nutzung ab, nicht vom Namen eines Gebiets.
Zugang, Dienstleistungen und Wege: das Tatsächliche prüfen
Auf dem Bukit verdient der Zugang besondere Aufmerksamkeit. Manche Straßen sind eng, abschüssig oder im Bau. Die Abstiege zu den Stränden können zu Fuß, über Treppen oder über Wege erfolgen, die in den heißen Stunden kaum begehbar sind. Ein Weg, der auf einer Karte kurz erscheint, kann je nach Uhrzeit und Verkehr deutlich länger dauern. Testen Sie die Wege zu den Zeiten, zu denen Sie sie tatsächlich zurücklegen werden: Schule, Arbeit, Flughafen, abendliches Restaurant. Fragen Sie sich auch nach den im Alltag nützlichen Dienstleistungen. Wo befinden sich die Geschäfte, die medizinische Versorgung, die Orte, die Sie jede Woche aufsuchen werden? Die Halbinsel entwickelt sich schnell, doch manche Gebiete sind noch wenig ausgestattet. Prüfen Sie schließlich die oft unterschätzten technischen Aspekte: die Wasserversorgung, die Stabilität der Stromversorgung, die Internetverbindung, die Abwasserentsorgung und die Abfallbewirtschaftung. Diese Punkte wiegen schwer für den tatsächlichen Komfort einer Villa, besonders wenn Sie dort mehrere Monate im Jahr leben oder Bewohner empfangen möchten.
Eine Villa in ihrem Umfeld prüfen
Über die Lage hinaus muss jede Villa in ihrem unmittelbaren Umfeld betrachtet werden. Verlangen Sie, die Innenräume, die Außenbereiche und die nahe Nachbarschaft zu sehen. Achten Sie auf dem Bukit auf die Exposition gegenüber Wind und Meeressalz, die den Verschleiß von Materialien und Ausstattung beschleunigen kann. Beobachten Sie die Belüftung, die Sonneneinstrahlung, die Pflege des Pools und den allgemeinen Zustand der Immobilie. Erkundigen Sie sich nach den benachbarten Bauten und möglichen künftigen Baustellen: Eine heute freie Aussicht kann sich morgen ändern. Ein strukturierter Videorundgang hilft, einen Besuch vor Ort vorzubereiten. Er allein erlaubt jedoch nicht, den technischen Zustand der Immobilie zu überprüfen. Für die Projekte, die wir in diesem Gebiet vorstellen, wie Sanaya Residences in Pecatu, Sky Stars in Uluwatu oder COCO Hills Resort in Bingin, vermitteln die Bilder einen ersten Eindruck. Die Verfügbarkeiten, Eigenschaften und Bedingungen jeder Immobilie sind auf Anfrage zu bestätigen. Nichts ersetzt die Prüfung der Unterlagen und, je nach Vorgang, unabhängige Einsätze vor Ort.
Die mit der Immobilie verbundenen Rechte: die zentrale Frage
Auf dem Bukit wie auch anderswo in Bali kann eine ausländische Person das Hak Milik nicht direkt besitzen, einen Grundstückstitel, der grundsätzlich indonesischen Staatsbürgern vorbehalten ist. Je nach Projekt und Ihrer Situation lassen sich ein Pachtvertrag, ein Hak Pakai oder eine Unternehmensstruktur mit einem angepassten Recht prüfen. Diese Wege verleihen nicht dieselben Rechte. Ein Leasehold entspricht einem Nutzungsvertrag für eine festgelegte Dauer: Prüfen Sie den Eigentümer, den zugrunde liegenden Titel, die Bau- oder Untervermietungsrechte, die Übertragung und die Bedingungen des Vertragsendes. Eine angekündigte Verlängerung ist getrennt vom bereits erworbenen Recht zu analysieren. Das Hak Pakai ist ein geregeltes Nutzungsrecht, das an Bedingungen geknüpft ist, insbesondere an einwanderungsrechtliche. Eine PT PMA ist eine Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung, die unter bestimmten Bedingungen ein Hak Guna Bangunan halten kann: Dies macht ihre Gesellschafter nicht zu persönlichen Eigentümern des Grundstücks. Lassen Sie in jedem Fall die Verträge, die Dauer und die zulässige Nutzung von einem unabhängigen lokalen Anwalt oder Notar prüfen. Wir schließen jeden Rückgriff auf einen Strohmann aus, der darauf abzielt, die Beschränkungen zu umgehen.
Wohnen oder vermieten: das Modell präzisieren
Eine Villa für Ihren Urlaub, ein regelmäßiger Lebensort und ein Projekt, das Bewohner empfangen soll, werden nicht auf dieselbe Weise vorbereitet. Diese Unterscheidung ist auf dem Bukit wichtig, wo touristische Aktivität vorhanden, aber geregelt ist. Ein persönlicher Wohnsitz und eine Beherbergungstätigkeit beruhen nicht auf denselben Genehmigungen. In unserer Prüfliste stehen die Flächennutzung, die Bau- und Nutzungsgenehmigungen, die Gewerbelizenzen, die Versicherung, der Verwaltungsvertrag und der Begünstigte der Einnahmen. Die Gründung einer Gesellschaft ersetzt allein nicht die erforderlichen Genehmigungen. Leiten Sie aus einem Vermerk „Eigentum“ keine Genehmigung für touristische Vermietung ab. Wenn man Ihnen Gesellschaftsanteile statt eines direkten Immobilienrechts anbietet, verlangen Sie auch die Abschlüsse, die Schulden, die Befugnisse der Geschäftsführer und die Ausstiegsmodalitäten. Die Regeln entwickeln sich und müssen zum Zeitpunkt Ihres Projekts von einem unabhängigen lokalen Fachmann bestätigt werden. Denken Sie schließlich daran, dass keine Belegung als gesichert dargestellt werden kann: Bauen Sie Ihr Budget unter Berücksichtigung der Zeiträume ohne Bewohner auf.
Budget, Finanzierung und einzuplanende Prüfungen
Fassen Sie getrennt den angegebenen Preis, die genannten Gebühren, die Möblierung, die Instandhaltung und die Verwaltung zusammen. Geben Sie für jede Position die Quelle des Betrags an und das, was noch zu bestätigen ist. Wenn ein Projekt einen Zahlungsplan vorsieht, lassen Sie die Zahlungsabrufe, den Schutz der Anzahlungen, Verzögerungen und die Kündigung prüfen, bevor Sie zahlen. Die Staffelung verteilt die Zahlungsabflüsse, doch der Schutz hängt von den tatsächlich eingerichteten Verträgen und Garantien ab. Vergleichen Sie bei der Finanzierung das verfügbare Eigenkapital, eine dokumentierte familiäre Unterstützung und einen von einer französischen Bank bewilligten Kredit. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein lokaler Immobilienkredit für einen französischen, nicht ansässigen Käufer verfügbar sein wird. Der Kreditgeber muss die Verwendung der Mittel und das finanzierte indonesische Recht akzeptieren. Behalten Sie eine Liquiditätsreserve und prüfen Sie die Rückzahlung, ohne auf eine ständige Belegung zu zählen. In steuerlicher Hinsicht bestimmen das Abkommen Frankreich–Indonesien und Ihr Wohnsitz die Behandlung dessen, was Sie tatsächlich einnehmen: Lassen Sie die Zahlungsströme von einem Steuerberater analysieren. Um einen ersten Austausch mit JL Home vorzubereiten, geben Sie Ihr Ziel, Ihre Interessensgebiete auf dem Bukit, Ihren Zeitplan und die Punkte an, die Sie heute an einer Entscheidung hindern.
Auf dem Bukit zu prüfen
- Zunächst Ihre Nutzung festlegen: Urlaub, regelmäßiges Leben oder Vermietung
- Die tatsächlichen Wege zu den Zeiten testen, zu denen Sie sie zurücklegen werden
- Den Zugang, das Wasser, die Belüftung und die Instandhaltung der Villa prüfen
- Den Titel, seine Dauer und die zulässige Nutzung dokumentieren lassen
- Ein Budget aufbauen, das Kauf, Instandhaltung und Verwaltung abdeckt
- Einen unabhängigen lokalen Anwalt und Notar konsultieren