Dokumentarische Referenzen eingesehen am 7. September 2026. Dieser Leitfaden stellt Lösungsfamilien vor, keine erschöpfende Liste und keine individuelle rechtliche, steuerliche oder bankfachliche Beratung. Die Regeln, die Verträge und Ihre Situation müssen vor jeder Verpflichtung überprüft werden.
Das Grundstück: Hak Milik und Pacht unterscheiden
Eine ausländische Person kann das Hak Milik, einen grundsätzlich indonesischen Staatsbürgern vorbehaltenen Grundstückstitel, nicht direkt besitzen. Ein Leasehold entspricht einem Miet- oder Nutzungsvertrag für eine festgelegte Laufzeit. Überprüfen Sie den Eigentümer, den zugrunde liegenden Titel, die Bau- oder Untermietrechte, die Übertragung und die Beendigungsbedingungen. Eine angekündigte Verlängerung ist getrennt von dem bereits erworbenen Recht zu analysieren. Wir lehnen die Inanspruchnahme eines Strohmanns ab, der die Beschränkungen umgehen soll.
Quelle: Indonesien · Agrargesetz Nr. 5 von 1960, Artikel 21, 26 und 44–45
Hak Pakai: ein an Bedingungen geknüpfter Weg
Das Hak Pakai ist ein geregeltes Nutzungsrecht, das sich von einer einfachen Pacht und vom Hak Milik unterscheidet. Der Zugang eines Ausländers zu einer Wohnung hängt insbesondere von den Einwanderungsdokumenten, der Immobilie und den regulatorischen Grenzen bei Preis, Fläche, Anzahl und Nutzung ab. Ein Notar oder örtlicher Jurist muss die genaue Berechtigung und den eingetragenen Titel bestätigen. Aus einer Anzeige mit „Eigentum“ darf nicht auf ein dauerhaftes Eigentum am Grundstück oder eine Genehmigung zur touristischen Vermietung geschlossen werden.
Quelle: Indonesien · Verordnung Nr. 18 von 2021, Artikel 34–37 und 69–73
PT PMA und HGB-Recht: ein unternehmerisches Projekt
Eine PT PMA ist eine indonesische Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung. Eine berechtigte indonesische Gesellschaft kann ein Hak Guna Bangunan (HGB) besitzen, ein zeitlich begrenztes Baurecht. Dies macht ihre ausländischen Gesellschafter nicht zu persönlichen Eigentümern des Grundstücks. Die PT PMA setzt eine zulässige Tätigkeit, Investitions- und Kapitalanforderungen, Genehmigungen und Betriebspflichten voraus. Die Schwellenwerte hängen vom für die Tätigkeit geltenden Rahmen ab: Sie müssen vor der Gründung der Gesellschaft bestätigt werden.
Quellen: Indonesien · Verordnung Nr. 18 von 2021, Artikel 34–37 und 69–73 · BKPM · Gründung und Genehmigungen einer PT PMA
Aus Frankreich finanzieren
Zu vergleichende Möglichkeiten sind das verfügbare Eigenkapital, eine dokumentierte familiäre Unterstützung und ein von einer französischen Bank bewilligter Kredit. Eine Besicherung durch Ihr Vermögen in Frankreich oder eine Verpfändung kann je nach Ihrer Situation geprüft werden. Der Kreditgeber muss der Verwendung der Mittel und dem finanzierten indonesischen Recht zustimmen. Unser Ausgangsszenario behält eine Liquiditätsreserve und prüft die Rückzahlung, ohne auf eine durchgehende Vermietung zu setzen. Ein Kreditantrag bleibt getrennt von der Reservierung des Programms.
Quellen: Wirtschaftsministerium · Den Immobilienkredit verstehen · Service Public · Meldung von Darlehen zwischen Privatpersonen
Indonesische Bank und Zahlungen an den Bauträger
Gehen Sie nicht davon aus, dass ein lokaler Immobilienkredit für einen nicht ansässigen französischen Käufer verfügbar sein wird: Der von Bank Mandiri veröffentlichte Standard-KPR verlangt beispielsweise die indonesische Staatsangehörigkeit und den Wohnsitz in Indonesien. Dies beschreibt nicht alle Bankangebote; jedes andere Angebot muss Gegenstand einer schriftlichen Vereinbarung sein. Wenn ein Programm einen Zahlungsplan anbietet, lassen Sie die Zahlungsaufforderungen, den Schutz der Anzahlungen, die Verzögerungen und die Kündigung prüfen, bevor Sie zahlen.
Bewohnen, vermieten und betreiben: das Modell präzisieren
Ein eigener Wohnsitz und eine Beherbergungstätigkeit werden nicht auf dieselbe Weise vorbereitet. Auf unserer Checkliste stehen die Flächennutzung, die Bau- und Nutzungsgenehmigungen, die Gewerbelizenzen, die Versicherung, der Verwaltungsvertrag und der Begünstigte der Einnahmen. Die Gründung einer PT PMA allein ersetzt nicht die erforderlichen Genehmigungen. Wenn Ihnen Anteile statt eines direkten Immobilienrechts angeboten werden, verlangen Sie auch die Abschlüsse, Schulden, Befugnisse der Geschäftsführer und die Ausstiegsmodalitäten.
Steuern und Übertragung der Einkünfte
Die Steuerberatung muss bestimmen, was Sie tatsächlich erhalten: persönliche Mieteinnahmen, Betriebsergebnis, Dividenden oder von einer Gesellschaft gezahlte Zinsen. Das Abkommen Frankreich–Indonesien und Ihr steuerlicher Wohnsitz bestimmen anschließend die französische Behandlung und die etwaige Beseitigung einer Doppelbesteuerung. Bewahren Sie Verträge, Zahlungsnachweise und Belege der lokalen Steuer auf. Wir wenden keinen universellen Nettosatz auf eine Villa oder eine PT PMA an.
Quellen: DGFiP · Konsolidiertes Abkommen Frankreich–Indonesien · DGFiP · Besteuerung von Einkünften aus ausländischer Quelle
Was wir mit Ihnen für Bali vorbereiten
Wir organisieren das vollständige Budget, den Zahlungsplan und den Vergleich zwischen den angebotenen Rechten. Ihre Fragenmappe umfasst die Pacht oder den Titel, die Genehmigungen, die Verwaltungskosten, die persönliche Nutzung und den Ausstieg. Der unabhängige Anwalt überprüft die Rechte und den Vertrag; der Steuerberater analysiert die Zahlungsströme; die Bank entscheidet über die Finanzierung. Unsere Simulationen behalten die verbleibende Laufzeit des Rechts als wesentlichen Punkt bei, ohne eine ungewisse Verlängerung bereits als erworben zu bewerten.
Ihre Fragen
Einige Anhaltspunkte, um voranzukommen.
Kann ich auf Bali das Grundstück auf meinen Namen kaufen?
Ein Ausländer besitzt das Hak Milik nicht direkt. Je nach Projekt und Berechtigungsbedingungen können eine Pacht, ein Hak Pakai oder eine Unternehmensstruktur mit einem angepassten Recht geprüft werden. Diese Wege verleihen nicht dieselben Rechte.
Ist die PT PMA für jede Villa verpflichtend?
Nein: Der Bedarf hängt von der Tätigkeit, dem Vertrag und dem erworbenen Recht ab. Ihre Gründung muss einem realen Projekt entsprechen und die Investitions- und Betriebsbedingungen einhalten. Sie ist keine bloße administrative Hülle für einen persönlichen Kauf.
Schützt eine Zahlung über mehrere Jahre meine Mittel?
Die Staffelung verteilt die Mittelabflüsse. Der Schutz hängt von den tatsächlich eingerichteten Verträgen, Garantien und Zahlungsmechanismen ab. Der Restbetrag muss auch finanziert werden, wenn die Refinanzierung oder die erwarteten Mieten nicht eintreten.