Dokumentarische Referenzen eingesehen am 7. September 2026. Dieser Leitfaden stellt Lösungsfamilien vor, keine erschöpfende Liste und keine individuelle rechtliche, steuerliche oder bankfachliche Beratung. Die Regeln, die Verträge und Ihre Situation müssen vor jeder Verpflichtung überprüft werden.
Eigenkapital, Verkauf eines Vermögenswerts und familiäre Unterstützung
Verfügbare Ersparnisse oder der Erlös aus einem Verkauf können das Projekt ganz oder teilweise finanzieren. Behalten Sie eine Reserve für Kosten, Verzögerungen, Instandhaltung und Leerstandszeiten. Ein Familiendarlehen bleibt eine zu formalisierende Schuld mit Tilgungsplan und anwendbaren Meldungen; eine Schenkung unterliegt anderen zivil- und steuerrechtlichen Regeln. Die Herkunft der Mittel und ihre Verfügbarkeit müssen vor der Übertragung dokumentiert sein. Unser Vergleich unterscheidet zwischen tatsächlich verfügbarem Geld und noch erwarteten Zuflüssen.
Quelle: Service Public · Meldung von Darlehen zwischen Privatpersonen
Kredit in Frankreich und Besicherung durch Vermögen
Eine französische Finanzierung kann geprüft werden, wenn die Bank das Land, die Verwendung der Mittel und die Sicherheiten ausdrücklich akzeptiert. Eine Hypothek auf eine in Frankreich gelegene Immobilie kann in die Prüfung einfließen, ohne das Darlehen automatisch zu gewähren. Ein Tilgungsdarlehen zahlt das Kapital schrittweise zurück; ein endfälliges Darlehen lässt es am Ende der Laufzeit zur Rückzahlung offen. Ein Überbrückungskredit hängt von einem noch zu realisierenden Verkauf ab. Vergleichen Sie Gesamtkosten, Versicherung, Laufzeit und Schlussrückzahlung. Im Zahlungsausfall ist das als Sicherheit gestellte Vermögen gefährdet.
Quellen: Notaires de France · Im Ausland kaufen und vererben · Service Public · Die Hypothek als Sicherheit · Wirtschaftsministerium · Den Immobilienkredit verstehen
Verpfändung und Lombardkredit
Eine Geldanlage zu verpfänden bedeutet, sie als Sicherheit zu stellen. Manche Institute bieten einen Lombardkredit an, der durch Finanzvermögen besichert ist, je nach ihren Kriterien und den zulässigen Verwendungszwecken. Sie behalten eine Marktexposition und fügen zugleich eine Schuld hinzu. Fällt der Wert der Vermögenswerte, kann die Bank gemäß Vertrag zusätzliche Sicherheiten verlangen oder Vermögenswerte verkaufen. Eine endfällige Rückzahlung erfordert eine glaubwürdige Ressource bei Fälligkeit. Wir beziehen diese Risiken in den Vergleich ein; die Bedingungen legt der Kreditgeber fest.
Quelle: BoursoBank · Funktionsweise und Risiken des Lombardkredits
Lokale Bank, Zahlungsplan des Bauträgers und Verkäuferkredit
Ein lokaler Kredit hängt insbesondere vom akzeptierten Profil, den nachweisbaren Einkünften, der Währung und der finanzierbaren Immobilie ab. Die Länderratgeber führen die dokumentierten Ansätze näher aus. Ein Zahlungsplan des Bauträgers oder ein Verkäuferkredit, sofern angeboten, strukturieren Zahlungen: Sie garantieren weder die Fertigstellung noch die Refinanzierung des Restbetrags. Lassen Sie Strafen, Sicherheiten, Kündigungsbedingungen und tatsächliche Schutzvorkehrungen prüfen. Ein Kauf vom Reißbrett im Ausland genießt nicht automatisch die französischen Schutzvorkehrungen der VEFA.
Direkt oder gemeinsam kaufen
Der Besitz im eigenen Namen kann sich für einen einfachen Kauf eignen, sofern das lokale Recht dies zulässt. Bei mehreren Beteiligten müssen Anteile, Ausgaben, Eigennutzung, Entscheidungen und der Ausstieg eines Mitinvestors geregelt werden. Bruchteilsgemeinschaft, Nutzungsrechte oder Aufteilung in Nießbrauch und bloßes Eigentum sind nach dem Recht des Landes zu prüfen: die französischen Mechanismen lassen sich nicht automatisch übertragen. Ein familiärer Erwerb erfordert zudem eine Analyse des Güterstands und der Vermögensnachfolge. Die Laufzeit eines Pachtvertrags muss in jeder Projektion sichtbar bleiben.
Zweckgesellschaft, lokale Gesellschaft und Holding
Eine Gesellschaft kann dazu dienen, eine Tätigkeit oder mehrere Gesellschafter zu organisieren. Eine französische SAS oder SARL, eine lokale Gesellschaft oder eine Holding sind keine austauschbaren Lösungen. Zu prüfen sind die Fähigkeit, das lokale Recht zu halten, die zulässige Tätigkeit, die Unternehmensführung, die Buchhaltung, die Kosten und die Rückführung der Mittel. Kapital und Gesellschafterdarlehen über das Verrechnungskonto haben unterschiedliche Auswirkungen; Letzteres muss dokumentiert werden. Die französischen Regeln reichen nicht aus, um ein grenzüberschreitendes Darlehen an eine Tochtergesellschaft zu validieren. Eine Holding beseitigt die Steuer nicht.
Quellen: Service Public Entreprendre · Eine Rechtsform wählen · Service Public Entreprendre · Gesellschafterverrechnungskonto · DGFiP · Internationale Steuerabkommen
Ihre bestehende SCI: mit der Diagnose beginnen
Bevor eine SCI in Betracht gezogen wird, klären wir ihr Steuerregime (IR oder IS), ihre Satzung, ihre aktuellen Vermögenswerte, ihre Schulden und die Herkunft ihrer Liquidität. Die möblierte Vermietung kann dazu führen, dass sie der Körperschaftsteuer (IS) unterliegt; ihr ziviler Charakter darf nicht ohne Weiteres als mit einer touristischen Nutzung vereinbar angenommen werden. Die Anerkennung der Gesellschaft und des im Ausland erworbenen Rechts bleibt zu prüfen. Eine familiäre SCI und eine SCPI, eine verwaltete Gemeinschaftsanlage, verfolgen unterschiedliche Ziele. Der Kauf über eine SCI ist daher nicht unsere Standardantwort.
Quellen: DGFiP · Société civile immobilière · BOFiP · Möblierte Vermietung durch eine Personengesellschaft
Besteuerung: von den tatsächlichen Zahlungsströmen ausgehen
Für eine in Frankreich steuerlich ansässige Person können ausländische Immobilieneinkünfte in Frankreich erklärungspflichtig sein, selbst wenn sie bereits vor Ort besteuert wurden. Das anwendbare Abkommen bestimmt, wie die Doppelbesteuerung zu behandeln ist: Steuergutschrift oder Befreiung mit eventueller Berücksichtigung für den Steuersatz. Mieten, Dividenden, Zinsen und Veräußerungsgewinne folgen nicht zwangsläufig demselben Regime. Die Berechnung muss zwischen Gesellschaft, Gesellschafter und Art der Einkünfte unterscheiden; ein niedriger lokaler Satz genügt nicht, um Ihre endgültige Besteuerung festzulegen.
Quellen: DGFiP · Besteuerung von Einkünften aus ausländischer Quelle · DGFiP · Internationale Steuerabkommen
Wechselkurs, Wiederverkauf und Vermögensnachfolge vorausplanen
Unsere Methode besteht darin, einen Rückgang der Einnahmen, einen Anstieg der Kosten und einen ungünstigen Wechselkurs zu testen und anschließend die Liquiditätsreserve zu überprüfen. Der Wiederverkauf erfordert ebenfalls eine Annahme zur Dauer, Kosten und eine steuerliche Behandlung. Ausländische Immobilien können bei einem in Frankreich Ansässigen in die Bemessungsgrundlage der IFI einfließen, vorbehaltlich der anwendbaren Regeln und Abkommen. Die zu übertragenden Rechte, die Erbfolge und die Folgen eines Wohnsitzwechsels sind mit einem Notar und einem Steuerberater vorzubereiten.
Quellen: DGFiP · Zur IFI steuerpflichtige Personen · Notaires de France · Im Ausland kaufen und vererben
Unsere Begleitung, Schritt für Schritt
Im ersten Gespräch mit Jonathan Lombi klären wir Destination, Nutzung, Zeithorizont, Budget, Eigenkapital und Besitzstruktur. Wir gleichen die Programme mit diesen Kriterien ab, legen die Annahmen im Simulator fest und erstellen eine Liste von Dokumenten und Fragen. Anschließend können Sie die Optionen mit Ihrer Bank, einem unabhängigen lokalen Anwalt und Ihrem französischen Steuerberater abstimmen. Wir erleichtern die Nachverfolgung der Programminformationen; die zuständigen Fachleute validieren die Urkunden, die Besteuerung und die Finanzierung. Der Umfang unserer Tätigkeit und die anwendbaren Honorare werden vor jeder Verpflichtung präzisiert.
Ihre Fragen
Einige Anhaltspunkte, um voranzukommen.
Welche Struktur eignet sich am besten, um im Ausland zu investieren?
Sie hängt von Ihrem Ziel, der Haltedauer, den verfügbaren Mitteln, dem tatsächlich erworbenen Recht und Ihrer Besteuerung ab. Wir vergleichen die Optionen, bevor wir ihre fachliche Validierung einholen; keine Struktur ist für alle optimal.
Beweist der Simulator, dass mein Kredit genehmigt wird?
Nein. Er veranschaulicht Ihre Annahmen zu Einnahmen, Kosten und Rückzahlung. Er stellt weder ein Kreditangebot, noch eine steuerliche Bewertung, noch ein Rendite- oder Finanzierungsversprechen dar.
Kann ich mit der Liquidität meiner Gesellschaft investieren?
Dies erfordert eine Prüfung der Gesellschaft, ihres Interesses an der Investition, ihrer Entscheidungsregeln und der grenzüberschreitenden Flüsse. Betriebliche Liquidität wird nicht wie persönliche Ersparnisse behandelt. Einlage, Darlehen und Ausschüttung haben unterschiedliche Folgen.