A península de Bukit atrai pelas suas falésias, pelas suas praias e pelo seu ambiente voltado para o oceano. Uluwatu, Pecatu e Bingin oferecem, no entanto, quotidianos diferentes. Antes de comparar vivendas, clarifique a sua utilização, os seus trajetos e os direitos propostos. Eis alguns pontos de referência concretos para avançar com método.
Bukit: uma península, vários quotidianos
Bukit ocupa o extremo sul de Bali. Encontram-se aí falésias, praias conhecidas dos amantes do surf e uma atmosfera mais calma do que em certas zonas do centro. Mas falar de «Bukit» não basta. Uluwatu estende-se por um amplo setor, do interior até às imediações das falésias. Pecatu combina residências, campos de golfe e zonas em desenvolvimento. Bingin concentra-se em torno de uma praia apreciada, com acessos por vezes estreitos e inclinados. Antes de optar por uma localização, descreva uma semana comum no local. Onde fará as suas compras? Com que frequência irá a uma praia, a um café ou a um local de trabalho? Quem receberá? Esta projeção faz sobressair os critérios indispensáveis e aqueles em que pode manter-se flexível. Uma vivenda isolada seduz nas fotografias, mas pressupõe trajetos regulares. Uma vivenda próxima do comércio facilita o quotidiano, por vezes à custa de uma vizinhança mais movimentada. A escolha certa depende da sua utilização, não do nome de um setor.
Acesso, serviços e trajetos: verificar o real
Em Bukit, o acesso merece uma atenção particular. Algumas estradas são estreitas, inclinadas ou em obras. As descidas até às praias podem fazer-se a pé, por escadas ou por caminhos pouco praticáveis nas horas de calor. Um trajeto que parece curto num mapa pode demorar bastante mais tempo consoante a hora e a circulação. Teste os trajetos nos horários em que efetivamente os fará: escola, trabalho, aeroporto, restaurante ao serão. Interrogue-se também sobre os serviços úteis ao quotidiano. Onde se encontram o comércio, os cuidados de saúde, os locais que irá frequentar todas as semanas? A península desenvolve-se rapidamente, mas alguns setores permanecem ainda pouco equipados. Verifique, por fim, os elementos técnicos muitas vezes subestimados: o abastecimento de água, a estabilidade da eletricidade, a ligação à internet, a drenagem das águas e a gestão dos resíduos. Estes pontos pesam muito no conforto real de uma vivenda, sobretudo se pensa viver aí vários meses por ano ou receber ocupantes.
Analisar uma villa no seu enquadramento
Para além da localização, cada vivenda deve ser examinada no seu ambiente imediato. Peça para ver os espaços interiores, os exteriores e a vizinhança próxima. Em Bukit, verifique a exposição ao vento e ao sal marinho, que pode acelerar o desgaste dos materiais e dos equipamentos. Observe a ventilação, a exposição solar, a manutenção da piscina e o estado geral do imóvel. Informe-se sobre as construções vizinhas e as eventuais obras futuras: uma vista desafogada hoje pode ser alterada amanhã. Uma visita em vídeo estruturada ajuda a preparar uma visita no local. Não permite, por si só, verificar o estado técnico do imóvel. Para os empreendimentos que apresentamos neste setor, como Sanaya Residences em Pecatu, Sky Stars em Uluwatu ou COCO Hills Resort em Bingin, as imagens dão uma primeira ideia do ambiente. As disponibilidades, as características e as condições de cada imóvel devem ser confirmadas mediante pedido. Nada substitui a análise dos documentos e, consoante o processo, intervenções independentes no local.
Os direitos associados ao imóvel: a questão central
Em Bukit, tal como no resto de Bali, uma pessoa estrangeira não pode deter diretamente o Hak Milik, título de propriedade reservado, em princípio, aos cidadãos indonésios. Consoante o empreendimento e a sua situação, pode estudar-se um leasehold, um Hak Pakai ou uma estrutura empresarial com um direito adequado. Estas vias não conferem os mesmos direitos. Um leasehold corresponde a um contrato de utilização por um período definido: verifique o proprietário, o título subjacente, os direitos de construção ou de subarrendamento, a cessão e as condições de termo. Uma renovação anunciada deve ser analisada separadamente do direito já adquirido. O Hak Pakai é um direito de utilização regulamentado, sujeito a condições, nomeadamente de imigração. Uma PT PMA é uma sociedade de investimento estrangeiro que pode, sob condições, deter um Hak Guna Bangunan: tal não transforma os seus sócios em proprietários pessoais do terreno. Em todos os casos, mande examinar os contratos, a duração e a utilização autorizada por um advogado ou notário local independente. Rejeitamos qualquer recurso a um testa de ferro destinado a contornar as restrições.
Habitar ou arrendar: precisar o modelo
Uma vivenda para as suas férias, um local de vida regular e um projeto destinado a receber ocupantes não se preparam da mesma forma. Esta distinção é importante em Bukit, onde a atividade turística está presente mas regulamentada. Uma residência pessoal e uma atividade de alojamento não assentam nas mesmas autorizações. Na nossa lista de verificação constam o zonamento, as autorizações de construção e de utilização, as licenças de atividade, o seguro, o contrato de gestão e o beneficiário das receitas. A criação de uma sociedade não substitui, por si só, as autorizações exigidas. Não deduza de uma menção de «propriedade» uma autorização de arrendamento turístico. Se lhe propuserem quotas de uma sociedade em vez de um direito imobiliário direto, peça também as contas, as dívidas, os poderes dos gerentes e as modalidades de saída. As regras evoluem e devem ser confirmadas no momento do seu projeto por um profissional local independente. Lembre-se, por fim, de que nenhuma ocupação pode ser apresentada como garantida: construa o seu orçamento tendo em conta os períodos sem ocupante.
Orçamento, financiamento e verificações a prever
Reúna separadamente o preço apresentado, os encargos anunciados, o mobiliário, a manutenção e a gestão. Para cada rubrica, indique a origem do montante e aquilo que resta confirmar. Se um empreendimento propuser um plano de pagamentos, mande rever as chamadas de capital, a proteção dos sinais, os atrasos e a rescisão antes de pagar. O faseamento reparte as saídas de dinheiro, mas a proteção depende dos contratos e garantias efetivamente estabelecidos. Quanto ao financiamento, compare o capital próprio disponível, um apoio familiar documentado e um crédito aceite por um banco francês. Não presuma que um crédito à habitação local estará disponível para um comprador francês não residente. O mutuante deve aceitar a utilização dos fundos e o direito indonésio financiado. Mantenha uma reserva de tesouraria e teste o reembolso sem contar com uma ocupação constante. No plano fiscal, a convenção França–Indonésia e a sua residência determinam o tratamento daquilo que efetivamente recebe: mande analisar os fluxos por um consultor fiscal. Para preparar um primeiro contacto com a JL Home, indique o seu objetivo, as suas zonas de interesse em Bukit, o seu calendário e os pontos que hoje o impedem de decidir.
A verificar em Bukit
- Definir primeiro a sua utilização: férias, vida regular ou arrendamento
- Testar os trajetos reais nos horários em que os fará
- Verificar o acesso, a água, a ventilação e a manutenção da vivenda
- Mandar documentar o título, a sua duração e a utilização autorizada
- Construir um orçamento que cubra a compra, a manutenção e a gestão
- Consultar um advogado e um notário locais independentes