Das Condominium ist häufig der direkteste Weg für einen Ausländer, der eine Wohnung in Thailand besitzen möchte. Doch nicht jede Wohnung eröffnet dieses Recht. Die Quote für ausländischen Besitz bestimmt den Kauf, Einheit für Einheit. So lesen Sie sie, welche Unterlagen Sie vorbereiten und welche Prüfungen Sie einem unabhängigen lokalen Fachmann anvertrauen sollten.
Was ein Condominium in Thailand wirklich ist
Der Begriff „Condominium“ verweist auf eine präzise rechtliche Regelung und nicht auf einen bloßen Gebäudestil. Ein registriertes Condominium ist eine Anlage, deren Sondereigentumseinheiten und Gemeinschaftsflächen durch das dafür vorgesehene thailändische Gesetz geregelt sind. Es ist dieser Rahmen, der es innerhalb bestimmter Grenzen ermöglicht, dass ein Ausländer eine Einheit auf seinen Namen besitzt. Nicht alle Wohnungen unterliegen dieser Regelung. Eine als Wohnung verkaufte Immobilie, ein in einer Hotelanlage verkauftes Zimmer oder eine unter einer anderen Form vermarktete Immobilie belegt für sich allein nicht, dass Sie als Ausländer deren Eigentümer werden können. Die erste Frage ist also nicht die nach dem Preis oder dem Ausblick, sondern die nach dem Status des Gebäudes. Verlangen Sie die Unterlagen, die die Registrierung des Condominiums und die genaue Art der angebotenen Einheit belegen. Lassen Sie diese Unterlagen von einem unabhängigen lokalen Anwalt prüfen, bevor Sie fortfahren. Eine auf dem Plan oder bei der Besichtigung ansprechende Anlage kann einer anderen Regelung unterliegen, die nicht dieselben Rechte eröffnet. Diese Unterscheidung bestimmt den gesamten weiteren Verlauf des Vorgangs: Ihr Recht, dessen Finanzierung und dessen Nutzungsbedingungen.
Das Prinzip der Ausländerquote, einfach erklärt
Das Gesetz regelt den Anteil der Einheiten eines Condominiums, der von Ausländern gehalten werden darf. Diese Obergrenze wird in Fläche ausgedrückt, bezogen auf das gesamte Gebäude. Dies ist ein häufig missverstandener Punkt. Es handelt sich nicht um einen Anteil an der Anzahl der Wohnungen, sondern um einen Anteil an der Gesamtfläche der Einheiten der Eigentümergemeinschaft, die von ausländischen Personen gehalten wird. Mit anderen Worten: Zwei Gebäude mit der gleichen Anzahl an Wohnungen können je nach Größe der bereits von Ausländern gehaltenen Einheiten sehr unterschiedliche Spielräume bieten. Diese Quote füllt sich im Laufe der Verkäufe. Ein Gebäude kann daher kaufbare Einheiten ausweisen und zugleich seine Grenze für ausländischen Besitz bereits erreicht haben. In diesem Fall kann die Einheit an einen thailändischen Käufer verkauft, aber nach dieser Regelung nicht von einem Ausländer im Volleigentum gehalten werden. Die kommerzielle Verfügbarkeit und die Verfügbarkeit der Quote sind zwei verschiedene Dinge. Sie müssen beides prüfen. Und da sich die Lage mit jedem Transfer ändert, ist die einzig nützliche Angabe jene, die zum genauen Zeitpunkt Ihres Erwerbs gültig sein wird, bestätigt durch die offiziellen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Die beim Transfer verfügbare Quote prüfen
Die Quote ist keine feststehende Information, die man ein für alle Mal einsehen kann. Sie verändert sich, sobald Einheiten den Besitzer wechseln. Deshalb bezieht sich die maßgebliche Prüfung auf die beim Transfer verfügbare Quote, das heißt auf den Tag, an dem Ihr Erwerb registriert wird. Eine mehrere Monate vor der Unterzeichnung gegebene Antwort entspricht möglicherweise nicht mehr der Realität. Konkret führt die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft einen Stand des ausländischen Besitzes. Ihr Anwalt kann diesen Stand anfordern und prüfen, ob für Ihre Einheit, in ihrer Fläche, noch Spielraum bleibt. Er kann auch kontrollieren, dass nichts in den Unterlagen die Berechnung im letzten Moment ins Wanken bringen könnte. Wenn mehrere Verkäufe gleichzeitig vorbereitet werden, kann die Reihenfolge der Registrierung von Bedeutung sein. Berücksichtigen Sie diesen Punkt von Anfang an, um nicht Ihr gesamtes Vorhaben auf einen Platz in der Quote zu stützen, der am Tag der Abwicklung nicht mehr verfügbar wäre. Die Regeln und die Verwaltungspraxis können sich ändern: Nur eine aktuelle, von einem unabhängigen lokalen Fachmann eingeholte Bestätigung hat Wert. Nehmen Sie eine vermutete Verfügbarkeit nicht als Gewissheit in Ihren Zeitplan auf.
Der Titel der Einheit und die Berechtigungsunterlagen
Über die Quote hinaus beruht Ihr Erwerb auf zwei Reihen von Prüfungen. Zunächst der Titel der Einheit: Er muss die Immobilie, ihre Fläche, ihren Anteil an den Gemeinschaftsflächen und ihre rechtliche Lage genau beschreiben. Lassen Sie prüfen, dass er keine Belastung oder Eintragung trägt, die den Transfer behindern könnte. Sodann Ihre eigene Berechtigung: Der ausländische Besitz einer Condominium-Einheit setzt voraus, dass die gesetzlich vorgesehenen Bedingungen erfüllt und die erwarteten Unterlagen vorgelegt werden. Zu diesen Unterlagen gehören die Nachweise zur Herkunft der Mittel. Dieser Punkt ist zentral und wird häufig unterschätzt. Die Bankunterlagen müssen dem tatsächlich genutzten Erwerbsweg entsprechen und den Eingang der Mittel in einer mit Ihrem Vorgang stimmigen Weise nachvollziehbar machen. Eine anderweitig vorgesehene Finanzierung entbindet Sie nicht davon, Herkunft und Weg der Beträge zu dokumentieren. Bereiten Sie diese Elemente frühzeitig vor, denn sie bedingen die Registrierung. Stellen Sie sie zusammen, bewahren Sie jede Antwort schriftlich auf und vertrauen Sie ihre Prüfung einem unabhängigen lokalen Anwalt an. Dieser bestätigt die Vereinbarkeit zwischen Ihrer Situation, der angestrebten Einheit und den dokumentarischen Anforderungen, bevor Sie sich binden.
Condominium nicht mit anderen Formen verwechseln
Ein Condominium im Volleigentum, eine Villa mit Immobilien-Leasehold und ein in einem Hotelrahmen verkauftes Produkt sind nicht gleichwertig. Jedes eröffnet unterschiedliche Rechte und erfordert eigene Prüfungen. Die Ausländerquote betrifft die Regelung des Condominiums; sie gilt für die anderen Konstruktionen nicht in gleicher Weise. Hüten Sie sich vor kommerziellen Abkürzungen. Ein Zimmer in einer verwalteten Anlage, eine als Betriebsprodukt dargestellte Wohnung oder eine unter einer anderen Rechtsform verkaufte Immobilie garantiert nicht, dass Sie eine Condominium-Einheit auf Ihren Namen besitzen werden. Ebenso ist das Halten von Anteilen an einer lokalen Gesellschaft nicht gleichbedeutend mit dem persönlichen Besitz der Immobilie, und Konstruktionen, die auf Strohmann-Gesellschaftern beruhen, stellen keine akzeptable Lösung dar. Wenn man Ihnen eine Struktur nahelegt, um die Besitzregeln zu umgehen, verlangen Sie vor jeder Entscheidung eine unabhängige Analyse. Der Leitgedanke bleibt für ganz Thailand derselbe: Ermitteln Sie zuerst Ihr tatsächliches Recht, dann dessen Finanzierung und dessen Nutzungsbedingungen. Diese Reihenfolge schützt Ihr Vorhaben, nicht die umgekehrte.
Ihren Vorgang und Ihre Prüfungen vorbereiten
Um einen Condominium-Kauf methodisch anzugehen, gehen Sie von Ihrer tatsächlichen Nutzung aus: Wohnsitz, Zweitwohnsitz oder Vermietung während eines Teils des Jahres. Legen Sie fest, wie viel Zeit Sie vor Ort zu verbringen gedenken und zu welchen Zeiten, denn dies beeinflusst die Wohnung und die gewünschte Verwaltung. Erstellen Sie anschließend eine kurze Liste der wesentlichen Kriterien und eine Liste der Präferenzen und fügen Sie dann Ihren Zeitplan und die bereits erhaltenen Unterlagen hinzu. Was die Prüfungen betrifft, stellen Sie die Punkte zusammen, die Sie Ihrem Anwalt übermitteln: den Status des Gebäudes, den Titel der Einheit, den Stand der Ausländerquote und die Unterlagen zum Transfer der Mittel. Vergleichen Sie die Nebenkosten, die Dienstleistungen und die Nutzungsbedingungen auf derselben Grundlage und unterscheiden Sie wiederkehrende Ausgaben von einmaligen Kosten. Bewahren Sie jede Antwort schriftlich auf. Wenn eine Finanzierung ins Spiel kommt, behandeln Sie die Kredithypothesen getrennt von den offiziellen Unterlagen: Die Zusage eines Kreditgebers und die rechtlichen Bestätigungen müssen jeder davon abhängigen Verpflichtung vorausgehen. Behalten Sie schließlich im Hinterkopf, dass sich die thailändischen Regeln ändern. Dieser Leitfaden gibt allgemeine Anhaltspunkte; er ersetzt nicht die Prüfung Ihres Vorgangs durch einen unabhängigen lokalen Anwalt, der bestätigt, was auf Ihre Situation zutrifft.
Vor dem Kauf zu prüfen
- Bestätigen, dass das Gebäude ein registriertes Condominium ist
- Die zum Zeitpunkt des Transfers noch verfügbare Ausländerquote kontrollieren
- Den Titel der Einheit und ihre Berechtigung zum ausländischen Besitz lesen
- Die Banknachweise zur Herkunft der Mittel vorbereiten
- Ein Condominium von einem Hotelzimmer oder einer vermarkteten Immobilie unterscheiden
- Das Ganze von einem unabhängigen lokalen Anwalt bestätigen lassen