Dokumentarische Referenzen eingesehen am 7. September 2026. Dieser Leitfaden stellt Lösungsfamilien vor, keine erschöpfende Liste und keine individuelle rechtliche, steuerliche oder bankfachliche Beratung. Die Regeln, die Verträge und Ihre Situation müssen vor jeder Verpflichtung überprüft werden.
Condominium: die Ausländerquote prüfen
Ein berechtigter Ausländer kann eine Einheit in einem registrierten Condominium erwerben, innerhalb der gesetzlichen Grenze von 49 % der gesamten Fläche aller Einheiten des Gebäudes, die von Ausländern gehalten werden darf. Es handelt sich nicht um 49 % der Anzahl der Wohnungen. Prüfen Sie die beim Transfer verfügbare Ausländerquote, den Titel der Einheit und die dokumentarischen Voraussetzungen der Berechtigung. Die Bankbelege über die Herkunft der Mittel müssen dem genutzten Erwerbsweg entsprechen.
Quelle: Department of Lands · Leitfaden für Erwerbe durch Ausländer
Villa und Leasehold: die erworbene Laufzeit verstehen
Für einen Grundstücksmietvertrag nach allgemeinem Recht beträgt die maximale Anfangslaufzeit 30 Jahre. Eine Anzeige „30 + 30 + 30“ stellt kein erworbenes Recht von 90 Jahren dar: Die Gültigkeit künftiger Verpflichtungen und ihre Bedingungen müssen geprüft werden. Lassen Sie die Registrierung, die Rechte am Bauwerk, die Untervermietung, die Abtretung und den Todesfall überprüfen. Unser vorsichtiger Ansatz besteht darin, die feste Laufzeit getrennt von den vorgesehenen Verlängerungen zu berechnen.
Quelle: Offizielles thailändisches Portal · Immobilienerwerb und -vermietung
Grundstück und besondere Rechte
Das direkte Grundeigentum eines Ausländers ist grundsätzlich eingeschränkt. Es bestehen geregelte Ausnahmen und spezifische Genehmigungen, insbesondere bei bestimmten Projekten mit einer BOI-Zulassung; sie sind kein allgemeiner Weg für jede Villa. Andere Nutzungs- oder Bauwerksrechte können eine fachliche Prüfung erfordern. Ein Kauf im Namen eines thailändischen Ehepartners macht den ausländischen Ehepartner nicht automatisch zum Eigentümer. Der Titel, der Zweck des Projekts und der Schutz jedes Einzelnen müssen bestätigt werden.
Quellen: Department of Lands · Leitfaden für Erwerbe durch Ausländer · BOI Thailand · Grundstücksgenehmigungen für zugelassene Unternehmen
Thailändische Gesellschaft: echte Gesellschafter
Eine lokale Struktur muss die Regeln zur Tätigkeit, zum Eigentum und zur ausländischen Beteiligung einhalten. Thailändische Aktionäre, die lediglich als Strohmänner dienen, stellen keine zulässige Konstruktion dar. Die Behörden kontrollieren diese Praktiken, insbesondere im Immobilien- und Tourismusbereich. Bevor Sie über eine Gesellschaft halten, verlangen Sie eine unabhängige Analyse der tatsächlichen Einlagen, der Unternehmensführung, der zulässigen Tätigkeit und der buchhalterischen Pflichten. Anteile zu halten bedeutet nicht, die Immobilie persönlich zu besitzen.
Quelle: Thailändisches Justizministerium · Kontrollen von Strohmännern
Eigenkapital, französischer Kredit und internationale Finanzierung
Das Eigenkapital und eine ausdrücklich bewilligte französische Finanzierung können verglichen werden. Es gibt zudem gezielte internationale Angebote: UOB veröffentlicht insbesondere eine Lösung für thailändische Condominiums mit Bedingungen zu Einkommen, Alter und Berechtigung. Dies gewährleistet weder den Zugang eines in Frankreich ansässigen Käufers noch die Annahme der gewählten Einheit. Verlangen Sie eine individuelle Prüfung, die Währung, die Gesamtkosten, die Sicherheit, die Laufzeit und die Transferbedingungen, bevor Sie Ihr Budget auf diesen Kredit aufbauen.
Quellen: UOB · Internationale Finanzierung von Condominiums in Thailand · Wirtschaftsministerium · Den Immobilienkredit verstehen
Bauzeitplan und Hotelmanagement
Unser Vergleich trennt den Preis des Immobilienrechts, den Bauzeitplan und den Verwaltungsvertrag. Falls der Bauträger mehrere Zahlungen akzeptiert, prüfen Sie den Restbetrag bei Übergabe, die Rechtsmittel bei Verzögerung und die tatsächlich gewährten Garantien. Bei einem Hotelprodukt fragen Sie, wer betreibt, was Sie besitzen, die Genehmigungen, die Kosten, den Zugang zu den Konten und die Grenzen der persönlichen Nutzung. Ein angekündigtes gewerbliches Einkommen darf in Ihrem Rückzahlungsplan nicht als sichere Miete behandelt werden.
Erklärungen und Besteuerung Frankreich–Thailand
Der steuerliche Wohnsitz, die Art der Einkünfte und die Besitzform bestimmen die Analyse. Persönliche Mieten, Einkünfte aus Tätigkeit und Dividenden einer Gesellschaft sind zu unterscheiden. Das Abkommen Frankreich–Thailand verteilt die Besteuerungsrechte und sieht die Behandlung der Doppelbesteuerung vor; es bedeutet keine allgemeine Befreiung von der Erklärungspflicht in Frankreich. Lassen Sie die lokalen und französischen Folgen, die Veräußerungskosten und die Erklärungspflichten beziffern, bevor Sie von einer Nettorendite nach Steuern sprechen.
Quellen: DGFiP · Konsolidiertes Abkommen Frankreich–Thailand · DGFiP · Besteuerung von Einkünften aus ausländischer Quelle
Unsere Begleitung für Thailand
Wir gehen von Ihrer Nutzung aus: Wohnsitz, Vermietung oder Bewirtschaftungsvertrag. Wir erstellen einen Vergleich des Gesamtpreises, der Nebenkosten, der Laufzeit des Rechts und der Verwaltungsbedingungen. Zu den Punkten, die Ihrem Anwalt zu übermitteln sind, gehören der Titel, die etwaige Quote, der Mietvertrag und die Belege zum Transfer der Mittel. Die Kreditannahmen werden von den erhaltenen Angeboten getrennt; die Zusage des Kreditgebers und die rechtlichen Bestätigungen gehen jeder davon abhängigen Verpflichtung voraus.
Ihre Fragen
Einige Anhaltspunkte, um voranzukommen.
Erlauben alle Wohnungen ausländisches Eigentum?
Nein. Erforderlich sind insbesondere ein registriertes Condominium, eine zulässige Einheit, eine verfügbare Ausländerquote und die für den Erwerb verlangten Unterlagen. Ein Hotelzimmer oder eine vermarktete Wohnung belegt für sich allein nicht das Bestehen dieses Rechts.
Entspricht ein verlängerbarer Pachtvertrag garantierten 90 Jahren?
Nein. Die feste Laufzeit und die Verlängerungszusagen sind zu unterscheiden. Vertrag und Registrierung sind prüfen zu lassen; die Verlängerung darf nicht als Gewissheit in den Wert einbezogen werden.
Beseitigt eine französische Gesellschaft die thailändischen Beschränkungen?
Nein. Eine ausländische Gesellschaft erlaubt es nicht, die lokalen Bedingungen für Besitz und Betrieb zu umgehen. Die rechtliche Machbarkeit muss vor der steuerlichen oder bankseitigen Analyse festgestellt werden.