Het condominium is vaak de meest directe weg voor een buitenlander die een appartement in Thailand wil bezitten. Maar niet elk appartement geeft dit recht. Het quotum voor buitenlands eigendom bepaalt de aankoop, per unit. Hier leest u hoe u dit moet lezen, welke documenten u moet voorbereiden en welke controles u aan een onafhankelijke lokale professional moet overlaten.
Wat een condominium in Thailand werkelijk is
De term «condominium» verwijst naar een precies juridisch regime en niet naar een eenvoudige bouwstijl. Een geregistreerd condominium is een geheel waarvan de privé-units en de gemeenschappelijke delen worden geregeld door de daartoe bestemde Thaise wet. Het is dit kader dat het, binnen bepaalde grenzen, mogelijk maakt dat een buitenlander een unit op zijn naam houdt. Niet alle appartementen vallen onder dit regime. Een woning die als appartement wordt verkocht, een kamer die wordt verkocht in een hotelcomplex of een goed dat onder een andere vorm op de markt wordt gebracht, bewijst op zichzelf niet dat u er als buitenlander eigenaar van kunt worden. De eerste vraag is dus niet die van de prijs of het uitzicht, maar die van de status van het gebouw. Vraag de documenten die de registratie van het condominium en de exacte aard van de aangeboden unit vaststellen. Laat deze stukken lezen door een onafhankelijke lokale advocaat voordat u verdergaat. Een geheel dat aantrekkelijk is op plan of tijdens een bezichtiging kan onder een ander regime vallen, dat niet dezelfde rechten biedt. Dit onderscheid bepaalt de rest van het dossier: uw recht, de financiering ervan en de gebruiksvoorwaarden.
Het principe van het buitenlandse quotum, eenvoudig uitgelegd
De wet regelt het deel van de units van een condominium dat door buitenlanders mag worden gehouden. Dit plafond wordt uitgedrukt in oppervlakte, op het niveau van het gebouw. Dit is een punt dat vaak verkeerd wordt begrepen. Het gaat niet om een verhouding van het aantal appartementen, maar om een verhouding van de totale oppervlakte van de units van de mede-eigendom die door buitenlandse personen wordt gehouden. Met andere woorden, twee gebouwen met hetzelfde aantal appartementen kunnen zeer verschillende speelruimtes bieden, afhankelijk van de grootte van de units die al door buitenlanders worden gehouden. Dit quotum vult zich naarmate de verkopen vorderen. Een gebouw kan dus units te koop aanbieden terwijl het al zijn grens voor buitenlands eigendom heeft bereikt. In dat geval kan de unit nog steeds aan een Thaise koper worden verkocht, maar onder dit regime niet in volle eigendom door een buitenlander worden gehouden. De commerciële beschikbaarheid en de beschikbaarheid van het quotum zijn twee verschillende zaken. U moet beide controleren. En aangezien de situatie bij elke overdracht verandert, is het enige nuttige gegeven dat wat geldig zal zijn op het precieze moment van uw verwerving, bevestigd door de officiële documenten van de mede-eigendom.
Het beschikbare quotum op het moment van overdracht controleren
Het quotum is geen vaststaande informatie die men eens en voor altijd kan raadplegen. Het verandert naarmate units van eigenaar wisselen. Daarom betreft de relevante controle het beschikbare quotum bij de overdracht, dat wil zeggen op de dag dat uw verwerving wordt geregistreerd. Een antwoord dat meerdere maanden voor de ondertekening wordt gegeven, kan niet meer overeenkomen met de werkelijkheid. Concreet houdt het beheer van de mede-eigendom een overzicht bij van het buitenlandse eigendom. Uw advocaat kan dit overzicht opvragen en controleren of er nog ruimte is voor uw unit, in oppervlakte. Hij kan ook controleren dat niets in het dossier de berekening op het laatste moment kan doen omslaan. Als meerdere verkopen tegelijk worden voorbereid, kan de volgorde van registratie van belang zijn. Houd hier vanaf het begin rekening mee, zodat u uw hele project niet opbouwt op een plaats in het quotum die op de dag zelf niet meer beschikbaar zou zijn. De regels en de administratieve praktijken kunnen veranderen: alleen een recente bevestiging, verkregen door een onafhankelijke lokale professional, heeft waarde. Neem een veronderstelde beschikbaarheid niet als een zekerheid op in uw planning.
De eigendomstitel van de unit en de documenten voor geschiktheid
Naast het quotum berust uw verwerving op twee reeksen controles. Eerst de eigendomstitel van de unit: deze moet het goed, de oppervlakte, het aandeel in de gemeenschappelijke delen en de juridische situatie nauwkeurig beschrijven. Laat controleren dat er geen enkele last of inschrijving op rust die de overdracht zou kunnen belemmeren. Vervolgens uw eigen geschiktheid: het buitenlandse eigendom van een condominiumunit veronderstelt dat u aan de bij wet voorziene voorwaarden voldoet en de verwachte documenten verstrekt. Onder deze documenten bevinden zich de bewijsstukken betreffende de herkomst van de gelden. Dit punt is centraal en wordt vaak onderschat. De bankdocumenten moeten overeenkomen met de daadwerkelijk gebruikte verwervingsweg en de binnenkomst van de gelden op een coherente wijze met uw dossier weergeven. Een elders overwogen financiering ontslaat u niet van de verplichting de herkomst en het traject van de bedragen te documenteren. Bereid deze elementen vroeg voor, want zij bepalen de registratie. Verzamel ze, bewaar elk antwoord schriftelijk en vertrouw het onderzoek ervan toe aan een onafhankelijke lokale advocaat. Deze laatste zal de verenigbaarheid bevestigen tussen uw situatie, de beoogde unit en de documentaire vereisten, voordat u zich verbindt.
Condominium niet verwarren met andere formules
Een condominium in volle eigendom, een villa met vastgoedhuur en een product dat in een hotelkader wordt verkocht, zijn niet gelijkwaardig. Elk opent verschillende rechten en vereist eigen controles. Het buitenlandse quotum betreft het condominiumregime; het is niet op dezelfde manier van toepassing op andere constructies. Wees voorzichtig met commerciële kortere wegen. Een kamer in een beheerd complex, een appartement dat als exploitatieproduct wordt gepresenteerd of een goed dat onder een andere juridische vorm wordt verkocht, garandeert niet dat u een condominiumunit op uw naam zult houden. Op dezelfde wijze staat het bezit van aandelen in een lokale vennootschap niet gelijk aan het persoonlijk bezit van het goed, en de constructies die berusten op stromannen vormen geen aanvaardbare oplossing. Als men u naar een structuur verwijst om de eigendomsregels te omzeilen, vraag dan een onafhankelijke analyse voor elke beslissing. De leidende gedachte blijft dezelfde voor heel Thailand: identificeer eerst uw werkelijke recht, dan de financiering ervan en de gebruiksvoorwaarden. Het is deze volgorde die uw project beschermt, niet andersom.
Uw dossier en uw controles voorbereiden
Om een condominiumaankoop methodisch aan te pakken, vertrekt u van uw werkelijke gebruik: woning, pied-à-terre of verhuur gedurende een deel van het jaar. Preciseer hoeveel tijd u denkt ter plaatse door te brengen en in welke periodes, want dit beïnvloedt de woning en het gewenste beheer. Stel vervolgens een korte lijst op van essentiële criteria en een lijst van voorkeuren, en voeg daar uw planning en de reeds ontvangen documenten aan toe. Wat de controles betreft, verzamel de punten die u aan uw advocaat moet doorgeven: de status van het gebouw, de eigendomstitel van de unit, de stand van het buitenlandse quotum en de documenten voor de overdracht van de gelden. Vergelijk de kosten, de diensten en de gebruiksvoorwaarden op dezelfde basis, en maak onderscheid tussen de terugkerende uitgaven en de eenmalige kosten. Bewaar elk antwoord schriftelijk. Als er een financiering in het spel komt, behandel dan de kredietveronderstellingen apart van de officiële documenten: het akkoord van een kredietverstrekker en de juridische validaties moeten voorafgaan aan elke verbintenis die daarvan afhangt. Houd tot slot in gedachten dat de Thaise regels veranderen. Deze gids geeft algemene richtpunten; hij vervangt niet het onderzoek van uw dossier door een onafhankelijke lokale advocaat, die zal bevestigen wat op uw situatie van toepassing is.
Te controleren voordat u koopt
- Bevestigen dat het gebouw een geregistreerd condominium is
- Het nog beschikbare buitenlandse quotum op het moment van overdracht controleren
- De eigendomstitel van de unit en de geschiktheid voor buitenlands eigendom lezen
- De bankbewijsstukken van de herkomst van de gelden voorbereiden
- Een condominium onderscheiden van een hotelkamer of een op de markt gebracht goed
- Het geheel laten valideren door een onafhankelijke lokale advocaat