Der Kauf einer Wohnung in Georgien als Ausländer folgt einer klaren Logik: Auswahl der Immobilie, Prüfung der Unterlagen, Eintragung ins Register und Klärung der Finanzierung. Hier sind die vorzubereitenden Schritte, mit den Prüfungen, die unabhängigen Fachleuten anvertraut werden sollten.
Ihr Vorhaben festlegen, bevor Sie eine Immobilie suchen
Alles beginnt mit dem Lebensumfeld. Tbilisi ist die georgische Hauptstadt; Batumi ist eine Hafenstadt am Schwarzen Meer. Diese beiden Ausgangspunkte laden zu unterschiedlichen Vorhaben ein: regelmäßige städtische Präsenz, Pied-à-terre für Ihre Aufenthalte oder eine für die Vermietung zu prüfende Wohnung. Beginnen Sie mit den Gründen, die Sie tatsächlich vor Ort bringen würden. Ihre Nutzung, Ihre Anwesenheitszeiten und die vorgesehene Verwaltung bilden eine gemeinsame Grundlage, um Immobilien zu vergleichen. In einer Stadt zählt die Wahl des Viertels ebenso wie die der Wohnung. Erfassen Sie die Geschäfte, die Zugänge, die nützlichen Verkehrsmittel und das unmittelbare Umfeld. Für ein Vorhaben an der Küste von Batumi prüfen Sie auch Ihren Aufenthaltskalender und die in den für Sie interessanten Zeiträumen verfügbaren Dienstleistungen. Diese vorbereitende Arbeit erspart Ihnen den Vergleich von Immobilien, die nicht denselben Bedürfnissen entsprechen. Sie macht auch Ihren Austausch mit einem Verkäufer, einem Anwalt oder einer Bank einfacher, da Ihre Kriterien bereits festgelegt sind.
Prüfen, was der Kauf Ihnen tatsächlich ermöglicht
Ein Ausländer kann grundsätzlich eine Wohnung oder eine nicht landwirtschaftliche Immobilie erwerben, vorbehaltlich der auf die Immobilie anwendbaren besonderen Einschränkungen. Diese Regel gilt für eine klassische städtische Wohnung. Sie erstreckt sich nicht auf landwirtschaftliche Flächen, deren Regelung für Ausländer restriktiv ist und Sonderfälle sowie ein spezifisches Verfahren vorsieht. Das Vorhandensein eines Gebäudes oder der städtische Charakter eines Grundstücks genügt nicht, um dessen nicht landwirtschaftlichen Status zu belegen. Lassen Sie daher die genaue Zweckbestimmung der Immobilie im Register bestätigen. Bei einer Wohnung stellt sich diese Frage selten, doch sie wird zentral, sobald ein Grundstück mit dem Verkauf verbunden ist. Prüfen Sie auch genau die Parzelle, die Identität des Verkäufers und die Art des übertragenen Rechts. Die Regeln ändern sich und müssen von einem unabhängigen lokalen Anwalt bestätigt werden. Diese erste Bestätigung vermeidet, Zeit und Kosten für eine Immobilie aufzuwenden, deren rechtlicher Status nicht Ihrem Vorhaben entspräche.
Die Unterlagen vor der Entscheidung prüfen lassen
Das Herzstück des Kaufs ist die Dokumentenprüfung. Fordern Sie einen aktuellen Auszug aus dem öffentlichen Register mit den eingetragenen Rechten, den etwaigen Hypotheken und Beschränkungen sowie der Katasteridentifikation an. Lassen Sie den Titel, die Identität des Verkäufers, die vertraglichen Verpflichtungen und die Nutzungsbedingungen von einem unabhängigen Fachmann prüfen. Notieren Sie die noch fehlenden Unterlagen und die einzuholenden Antworten. Bewahren Sie eine geordnete Akte auf, mit jeder erhaltenen Version und ihrem Datum, damit alle Beteiligten mit denselben Elementen arbeiten. Bei einer Immobilie im Bau vergleichen Sie die Beschreibung und die Pläne mit dem Vertrag und lassen anschließend den Zeitplan und die Übergabebedingungen präzisieren. Fragen Sie nach dem genauen Zustand der Wohnung, den vorgesehenen Leistungen, den enthaltenen Ausstattungen und den etwaigen zu Ihren Lasten verbleibenden Arbeiten. Eine visuelle Darstellung kann ein Endergebnis zeigen, ohne im Detail anzugeben, was tatsächlich enthalten ist. Lassen Sie Genehmigungen, Garantien, Vertragsstrafen, Kündigungsbedingungen und die Folgen einer Verzögerung prüfen. Diese Arbeit bereitet eine fundierte Entscheidung vor, statt einer Unterschrift unter Zeitdruck.
Zwischen persönlichem Eigentum und lokaler Gesellschaft wählen
Eine direkt gehaltene Wohnung und Gesellschaftsanteile erfordern unterschiedliche Analysen. Das Direkteigentum beruht auf einer schriftlichen Urkunde und der Eintragung Ihres Rechts ins öffentliche Register. Eine georgische LLC kann ihrerseits in Betracht gezogen werden, um mehrere Gesellschafter oder eine Tätigkeit zu organisieren, mit eigener Satzung, eigenen Geschäftsführern, Konten und Verpflichtungen. Eine Gesellschaft zu gründen ist keine allgemeine Pflicht. Die Wahl hängt insbesondere von der Immobilie, der vorgesehenen Tätigkeit, der Zahl der Gesellschafter und der steuerlichen Behandlung ab. Vergleichen Sie die jährlichen Kosten und die Zahlungsströme dieser Gesellschaft mit einem persönlichen Eigentum. Einlagen, Gesellschafterdarlehen und Ausschüttungen müssen auf beiden Seiten der Grenze qualifiziert werden. Achtung: Das Bestehen einer Gesellschaft in Georgien ändert allein weder den französischen steuerlichen Wohnsitz ihres Gesellschafters noch die Art all seiner Einkünfte. Eine lokale LLC hebt auch die Beschränkung bei landwirtschaftlichen Flächen nicht auf. Lassen Sie jede Situation von Ihrem Steuerberater qualifizieren, bevor Sie sich für eine Struktur entscheiden.
Die Finanzierung und den Zahlungsplan vorbereiten
Die Finanzierung wird parallel zur Auswahl der Immobilie vorbereitet. Sie können Eigenmittel, eine akzeptierte französische Finanzierung und einen georgischen Bankansatz vergleichen. Einige Banken, wie TBC, weisen in ihrem Angebot für Nichtansässige eine Rubrik zur Immobilienfinanzierung aus; dieses Vorhandensein bedeutet keine Kreditzusage. Die Bank muss Ihr Profil und die Immobilie akzeptieren und anschließend die Bedingungen in einem persönlichen Angebot bestätigen: akzeptierte Einkünfte, Nachweise, Eigenkapital, Bewertung der Immobilie, Währung, Zinssatz und Laufzeit. Bei einem Kauf vom Plan kann ein Projekt einen Zahlungsplan anbieten, mitunter mit einem erheblichen Restbetrag bei der Übergabe. Gleichen Sie diesen Zeitplan mit Ihren verfügbaren Mitteln und den vertraglichen Meilensteinen ab. Lassen Sie die Garantien und den Schutz der eingezahlten Beträge prüfen. Eine Werbung „ohne Zinsen“ beschreibt für sich allein nicht die Gesamtkosten. Verpflichten Sie sich nicht zu einem künftigen Restbetrag auf Basis einer Finanzierung, die noch nicht gewährt wurde. Der Zahlungsplan eines Bauträgers ersetzt niemals eine bestätigte Bankzusage. Berücksichtigen Sie auch das Verhalten Ihrer Fälligkeiten bei einer ungünstigen Wechselkursschwankung.
Besteuerung, Aufenthalt und Verwaltung aus der Ferne
Eigentümer sein, einen Aufenthaltstitel erhalten und den steuerlichen Wohnsitz bestimmen sind drei verschiedene Themen. Georgien sieht bestimmte Aufenthaltsverfahren vor, die an eine Immobilieninvestition geknüpft sind, welche präzise Bedingungen und Nachweise erfüllt. Ein Kauf erzeugt für sich genommen weder ein Visum noch eine Änderung des steuerlichen Wohnsitzes. Wenn der Aufenthalt Teil Ihres Vorhabens ist, prüfen Sie die aktuelle Zulässigkeit bei der zuständigen Behörde und anschließend die französischen Folgen mit Ihrem Berater. Georgien sieht auch eine spezifische Regelung für bestimmte von Privatpersonen bezogene Wohnmieteinkünfte vor, unter Bedingungen. Erweitern Sie sie nicht auf einen Hotelbetrieb, eine Kurzzeitvermietung oder eine LLC ohne schriftliche Qualifizierung. Der Steuerberater muss das lokale Recht und anschließend das Abkommen zwischen Frankreich und Georgien anwenden. Wenn Sie schließlich einen Teil des Jahres abwesend sind, bestimmen Sie, wer auf die Wohnung zugreifen, die Instandhaltung überwachen und Vorfälle bearbeiten kann. Fordern Sie einen detaillierten Vertrag, Berichte und eine Beschreibung der Kosten an. Die Regeln ändern sich und müssen von einem unabhängigen Anwalt oder Steuerberater bestätigt werden.
Die vorzubereitenden Schritte
- Ihre Nutzung und die ins Auge gefasste Stadt festlegen
- Den Titel und die Identität des Verkäufers prüfen
- Die Unterlagen von einem lokalen Anwalt prüfen lassen
- Das übertragene Recht im öffentlichen Register bestätigen
- Persönliches Eigentum und lokale Gesellschaft vergleichen
- Finanzierung und Zahlungsplan klären