Dokumentarische Referenzen eingesehen am 7. September 2026. Dieser Leitfaden stellt Lösungsfamilien vor, keine erschöpfende Liste und keine individuelle rechtliche, steuerliche oder bankfachliche Beratung. Die Regeln, die Verträge und Ihre Situation müssen vor jeder Verpflichtung überprüft werden.
Direkterwerb und Eintragung ins Register
Ein Ausländer kann grundsätzlich eine Wohnung oder ein nicht landwirtschaftliches Grundstück erwerben, vorbehaltlich der für das jeweilige Objekt geltenden besonderen Beschränkungen. Der Immobilienerwerb beruht auf einer schriftlichen Urkunde und der Eintragung des Rechts im Public Registry. Prüfen Sie die Einheit, den Verkäufer und die Art des übertragenen Rechts genau. Lassen Sie sich bei einem im Bau befindlichen Projekt bestätigen, was in jeder Phase eintragungsfähig ist und zu welchem Zeitpunkt Sie den endgültigen Titel erhalten.
Quellen: Matsne · Georgisches Investitionsgesetz, Artikel 2–3 und 12 · Matsne · Georgisches Zivilgesetzbuch, Artikel 183
Landwirtschaftliche Flächen: eine gesonderte Beschränkung
Die Regelung für landwirtschaftliche Flächen ist für Ausländer restriktiv. Sie sieht Sonderfälle vor, darunter bestimmte Erbschaften, sowie ein spezifisches Verfahren für bestimmte Gesellschaften unter ausländischer Kontrolle auf Grundlage eines Investitionsplans und einer Regierungsentscheidung. Eine lokale LLC hebt die Beschränkung also nicht automatisch auf. Lassen Sie sich im Register die genaue Nutzungsart des Grundstücks bestätigen; das städtische Erscheinungsbild eines Grundstücks oder das Vorhandensein eines Gebäudes genügt nicht, um dessen nicht landwirtschaftlichen Status nachzuweisen.
Quellen: Matsne · Organisches Gesetz über landwirtschaftliche Flächen, Artikel 4 · NAPR · Titel, Belastungen und Nutzungsart von Grundstücken
Direktbesitz oder LLC
Eine georgische LLC kann in Betracht gezogen werden, um mehrere Gesellschafter oder eine Tätigkeit zu organisieren, mit eigenen Statuten, Geschäftsführern, Konten und Pflichten. Vergleichen Sie die jährlichen Kosten und Zahlungsströme dieser Gesellschaft mit dem Direktbesitz. Einlagen, Gesellschafterdarlehen und Ausschüttungen müssen auf beiden Seiten der Grenze qualifiziert werden. Das Bestehen einer Gesellschaft in Georgien ändert für sich allein weder den französischen Steuerwohnsitz ihres Gesellschafters noch die Art all seiner Einkünfte.
Quellen: Matsne · Georgisches Unternehmergesetz · DGFiP · Besteuerung von Einkünften aus ausländischer Quelle
Eigenkapital und Bankfinanzierung
Sie können Eigenmittel, eine akzeptierte französische Finanzierung und eine georgische Bankoption vergleichen. TBC weist in ihrem Angebot für Nichtansässige eine Rubrik zur Immobilienfinanzierung aus; dieses Vorhandensein bedeutet keine Kreditzusage. Lassen Sie sich die akzeptierten Einkünfte, Nachweise, das Eigenkapital, die Bewertung des Objekts, die Währung, den Zinssatz und die Laufzeit in einem persönlichen Angebot bestätigen. Unser Liquiditätsplan vergleicht Mieteinnahmen und Fälligkeiten in derselben Währung und testet eine ungünstige Wechselkursentwicklung.
Quellen: TBC Bank · Dienstleistungen für Nichtansässige · Wirtschaftsministerium · Den Immobilienkredit verstehen
Zahlung an den Bauträger und Kauf vom Reißbrett
Ein Programm kann einen Zahlungsplan vorsehen, zuweilen mit einem hohen Restbetrag bei Übergabe. Unsere Methode besteht darin, diesen Zeitplan mit Ihren verfügbaren Mitteln und den vertraglichen Meilensteinen abzugleichen. Lassen Sie Genehmigungen, Garantien, Vertragsstrafen, Kündigungsbedingungen und Folgen einer Verzögerung prüfen. Eine Werbung mit „zinsfrei“ beschreibt für sich allein weder die vollständigen Kosten noch den Schutz der eingezahlten Beträge. Verpflichten Sie keinen künftigen Restbetrag auf eine Refinanzierung, die nicht zugesagt wurde.
Wohnung oder Hoteleinheit: die Unterlagen prüfen
Fordern Sie einen aktuellen Registerauszug mit den Rechten, Hypotheken und Beschränkungen sowie die Katasterkennung an. In unserer Analyse einer Einheit unter Verwaltung ergänzen wir den Betriebsvertrag, die Berechnungsweise der Einkünfte, die Kosten, den Renovierungsfonds, die Bedingungen der Eigennutzung und den Austritt des Verwalters. Eine ausgewiesene Hotelmarke garantiert weder die Zahlung Ihrer Einkünfte noch den Rückkauf des Objekts. Es gilt, die sich verpflichtende Gesellschaft zu identifizieren und ihre genauen Pflichten zu lesen.
Quelle: NAPR · Titel, Belastungen und Nutzungsart von Grundstücken
Lokale Besteuerung und Pflichten in Frankreich
Georgien sieht unter bestimmten Bedingungen eine besondere Regelung für bestimmte Einkünfte aus Wohnraumvermietung durch Privatpersonen vor. Diese darf nicht automatisch auf einen Hotelbetrieb, auf jegliche Kurzzeitvermietung oder auf eine LLC ausgeweitet werden. Die Steuerberatung muss Ihren Vertrag qualifizieren und das lokale Recht sowie anschließend das Abkommen Frankreich–Georgien anwenden. Der vom Verwalter gezahlte Betrag, der Gewinn einer Gesellschaft und Ihre Dividenden müssen getrennt analysiert werden.
Quellen: Revenue Service · Wohnraumvermietung durch eine Privatperson · DGFiP · Konsolidiertes Abkommen Frankreich–Georgien
Immobilienkauf und Aufenthaltstitel
Eigentümer zu sein, einen Aufenthaltstitel zu erhalten und den Steuerwohnsitz zu bestimmen, sind drei getrennte Themen. Georgien sieht bestimmte Aufenthaltsverfahren im Zusammenhang mit einer Immobilieninvestition vor, die präzise Bedingungen und Nachweise erfüllt. Ein Kauf erzeugt nicht automatisch ein Visum oder eine Änderung des Steuerwohnsitzes. Wenn der Aufenthalt Teil Ihres Projekts ist, prüfen Sie die aktuelle Berechtigung bei der zuständigen Behörde und anschließend die französischen Folgen mit Ihrem Berater.
Quelle: Georgische Agentur für öffentliche Dienstleistungen · Aufenthaltstitel
Unsere Begleitung für Georgien
Wir klären Ihr Budget und die Nutzung des Objekts und vergleichen anschließend Programme, Zahlungspläne und Verwaltungsmodelle. Wir helfen Ihnen, die Fragen zum Titel, zu den Kosten und zum Betrieb für eine unabhängige Prüfung zusammenzustellen. Ein lokaler Anwalt bestätigt die Rechte und Verpflichtungen; Ihr Steuerberater prüft Besitzstruktur und Einkünfte; die Bank entscheidet über den Kredit. Die Simulation behält vorsichtige Annahmen zu Auslastung, Wechselkurs und Wiederverkauf bei, ohne Renditegarantie.
Ihre Fragen
Einige Anhaltspunkte, um voranzukommen.
Muss man für den Kauf einer Wohnung eine Gesellschaft gründen?
Das ist keine allgemeine Pflicht. Der Direktbesitz und eine LLC entsprechen unterschiedlichen Bedürfnissen. Die Wahl hängt insbesondere vom Objekt, der Tätigkeit, den Gesellschaftern und der steuerlichen Behandlung ab.
Deckt die Steuerregelung für Wohnraumvermietung auch Aparthotels ab?
Das darf nicht vorausgesetzt werden. Der Vertrag, die tatsächliche Nutzung, die Leistungen und der Status des Eigentümers bestimmen die anwendbare Regelung. Fordern Sie eine schriftliche Qualifizierung an, bevor Sie einen Satz in Ihrer Nettorentabilität verwenden.
Garantiert ein Bankangebot für Nichtansässige meine Finanzierung?
Nein. Die Bank muss Ihr Profil und das Objekt akzeptieren und anschließend die Bedingungen bestätigen. Der Zahlungsplan eines Bauträgers ersetzt diese Bankzusage nicht.