Georgien zieht durch zwei sehr unterschiedliche Umfelder an: die Hauptstadt Tbilisi und die Schwarzmeerküste in Batumi. Bevor Sie Objekte vergleichen, ist es hilfreich, Ihre Nutzung, Ihre Reisen und die vorgesehene Verwaltung festzulegen. Diese gemeinsame Grundlage macht den Vergleich ehrlich.
Tbilisi und Batumi: zwei Ausgangspunkte
Tbilisi ist die georgische Hauptstadt. Batumi ist eine Hafenstadt am Schwarzen Meer. Diese beiden Umfelder laden zu unterschiedlichen Projekten ein. In Tbilisi denkt man oft an eine regelmäßige städtische Präsenz, an das Leben im Viertel und an ganzjährig geöffnete Dienstleistungen. In Batumi denkt man eher an die Küste, an Aufenthalte und mitunter an eine Wohnung, die für die Vermietung zu prüfen ist. Beginnen Sie mit den Gründen, die Sie tatsächlich vor Ort bringen würden. Möchten Sie einen Teil des Jahres dort leben? Über einen Zweitwohnsitz für Ihre Aufenthalte verfügen? Oder ein Objekt prüfen, das Mieter aufnehmen soll? Diese Antworten bestimmen alles Weitere: die Art der Wohnung, das Viertel und die Art und Weise, wie das Objekt betreut wird, wenn Sie nicht vor Ort sind. Es gibt keine absolut gute oder schlechte Stadt. Es gibt eine Stadt, die zu Ihrem Projekt passt, und eine andere, die weniger dazu passt. Nehmen Sie sich die Zeit, dies schwarz auf weiß festzuhalten, bevor Sie sich Angebote ansehen.
Die Lage mit Ihren Gewohnheiten verbinden
In einer Stadt zählt die Wahl des Viertels ebenso sehr wie die der Wohnung. Erfassen Sie in Tbilisi die Geschäfte, die Zugänge, die nützlichen Verkehrsverbindungen und das unmittelbare Umfeld. Ein und derselbe Wohnungstyp bietet je nach Straße und Lage nicht dasselbe Leben. Gehen Sie durch das Viertel und beobachten Sie es zu verschiedenen Tageszeiten. Für ein Projekt an der Küste von Batumi prüfen Sie auch Ihren Aufenthaltskalender und die in den für Sie interessanten Zeiträumen verfügbaren Dienstleistungen. Eine Küstenstadt funktioniert je nach Saison nicht auf dieselbe Weise. Geschäfte, Zugänge und das Leben können variieren. Wenn Sie persönliche Aufenthalte anstreben, prüfen Sie, ob diese Zeiträume mit denen übereinstimmen, in denen Ihnen die Stadt zusagt. Wenn die Vermietung Teil des Projekts ist, zählen dieselben Kriterien, jedoch aus einem anderen Blickwinkel. Die Nähe zu Sehenswürdigkeiten, die gute Erreichbarkeit und das unmittelbare Umfeld beeinflussen die Attraktivität der Wohnung. Notieren Sie, was gefällt und was stört, und vergleichen Sie die Objekte anschließend mit demselben Raster.
Wissen, in welchem Zustand das Objekt übergeben wird
Eine visuelle Darstellung kann ein Endergebnis zeigen, ohne im Detail anzugeben, was enthalten ist. Das ist ein heikler Punkt, insbesondere bei einer Wohnung im Bau. Fragen Sie nach dem genauen Zustand der Wohnung, den vorgesehenen Leistungen, der Ausstattung und etwaigen zu Ihren Lasten verbleibenden Arbeiten. Bei einem Objekt im Bau vergleichen Sie die Beschreibung und die Pläne mit dem Vertrag. Eine computergenerierte Darstellung ist keine vertragliche Zusage. Lassen Sie den Zeitplan und die Übergabebedingungen präzisieren sowie die Folgen einer Verzögerung. Fragen Sie, welche Ausstattung tatsächlich bereitgestellt wird und welche erst nach dem Kauf hinzukommt. Dieser Schritt verhindert böse Überraschungen bei der Schlüsselübergabe. Eine als möbliert oder ausgestattet präsentierte Wohnung kann in Wirklichkeit im Rohbau übergeben werden. Der einzige Maßstab bleibt der Vertrag, Dokument für Dokument. Bewahren Sie jede erhaltene Fassung mit ihrem Datum auf, damit alle Beteiligten mit denselben Unterlagen arbeiten.
Nutzung und Verwaltung gemeinsam prüfen
Wenn Sie einen Teil des Jahres abwesend sind, wird die Verwaltung zum zentralen Thema. Klären Sie, wer Zugang zur Wohnung haben, die Instandhaltung betreuen und Vorfälle bearbeiten kann. Ein unbetreutes Objekt verfällt, und kleine Probleme werden zu großen Problemen. Diese Organisation wird vor dem Kauf vorbereitet, nicht danach. Fragen Sie nach einer Beschreibung der Leistungen, der vorgesehenen Berichte und der Kosten. Ein detaillierter Vertrag legt die Aufgaben des Dienstleisters, die Modalitäten der Betreuung und die Art der Bearbeitung von Arbeiten fest. Lesen Sie bei einer verwalteten Einheit den Betreibervertrag, die Berechnungsweise der Einnahmen, die Gebühren, den Renovierungsfonds, die Bedingungen für die persönliche Nutzung und den Ausstieg des Betreibers. Ein für die Vermietung bestimmtes Projekt erfordert, die angestrebten Zeiträume und die Annahmen jeder Einnahmenschätzung zu prüfen. Eine ausgewiesene Marke verpflichtet allein noch nicht zur Zahlung Ihrer Einnahmen. Klären Sie, welches Unternehmen sich tatsächlich verpflichtet, und lesen Sie dessen genaue Pflichten. Gehen Sie von vorsichtigen Annahmen zu Auslastung und Wechselkurs aus.
Rechtlicher und steuerlicher Rahmen: die Themen, die nicht verwechselt werden dürfen
Ein Ausländer kann grundsätzlich eine Wohnung oder ein nicht landwirtschaftliches Objekt erwerben, vorbehaltlich der für das Objekt geltenden besonderen Beschränkungen. Der Erwerb beruht auf einer schriftlichen Urkunde und der Eintragung des Rechts im öffentlichen Register. Prüfen Sie genau die Einheit, den Verkäufer und die Art des übertragenen Rechts. Lassen Sie bei einem Objekt im Bau bestätigen, was in jeder Phase eintragbar ist und zu welchem Zeitpunkt Sie den endgültigen Eigentumstitel erhalten. Die Regelung für landwirtschaftliche Flächen ist davon getrennt und restriktiv. Der städtische Charakter eines Grundstücks genügt nicht als Nachweis seines Status. Lassen Sie im Register die genaue Zweckbestimmung der Parzelle bestätigen. Ebenso hebt die Gründung einer lokalen Gesellschaft diese Beschränkung nicht von selbst auf. Der Besitz als Privatperson und eine lokale Gesellschaft decken unterschiedliche Bedürfnisse ab. Vergleichen Sie die Kosten, die Zahlungsströme und die Pflichten jeder Option. Georgien sieht unter bestimmten Bedingungen eine spezifische Regelung für bestimmte von Privatpersonen bezogene Wohnmieteinnahmen vor. Dehnen Sie diese nicht ohne schriftliche Einstufung auf einen Hotelbetrieb oder jegliche Kurzzeitvermietung aus. Ihr Steuerberater wendet das lokale Recht und anschließend das Doppelbesteuerungsabkommen Frankreich–Georgien an. Die Regeln ändern sich: Lassen Sie sie von einem Rechtsanwalt oder einem unabhängigen Berater bestätigen.
Finanzierung, Aufenthalt und abschließende Prüfungen
Sie können eigene Mittel, eine akzeptierte französische Finanzierung und eine georgische Bankoption vergleichen. Das Vorhandensein eines Angebots für Nichtansässige bedeutet keine Kreditzusage. Die Bank muss Ihr Profil und das Objekt akzeptieren und anschließend die Bedingungen in einem persönlichen Angebot bestätigen. Der Zahlungsplan eines Bauträgers ersetzt diese Zusage nicht. Verpflichten Sie sich nicht zu einem künftigen Restbetrag auf Basis einer Finanzierung, die noch nicht gewährt wurde. Eigentümer zu sein, einen Aufenthaltstitel zu erhalten und den steuerlichen Wohnsitz zu bestimmen, sind drei getrennte Themen. Ein Kauf bewirkt an sich kein Visum und keine Änderung des steuerlichen Wohnsitzes. Wenn der Aufenthalt Teil Ihres Projekts ist, prüfen Sie die aktuelle Berechtigung bei der zuständigen Behörde und anschließend die französischen Folgen mit Ihrem Berater. Fordern Sie vor einer Entscheidung einen aktuellen Registerauszug mit den Rechten, Hypotheken und Beschränkungen sowie der Katasteridentifikation an. Lassen Sie den Eigentumstitel, die Identität des Verkäufers und die vertraglichen Verpflichtungen von einem unabhängigen Fachmann prüfen. Unsererseits klären wir Ihr Budget und die Nutzung des Objekts und vergleichen anschließend Projekte, Zeitpläne und Verwaltungsmodelle. Stellen Sie Ihr Ziel, die Städte, die Sie ansprechen, und Ihre offenen Fragen dar: Der Austausch beginnt mit diesen Kriterien. Der lokale Rechtsanwalt bestätigt die Rechte, Ihr Steuerberater prüft Besitzform und Einnahmen, die Bank entscheidet über den Kredit.
Vor der Wahl zu klären
- Ihre tatsächliche Nutzung festlegen: regelmäßige Präsenz, Zweitwohnsitz oder zu prüfende Vermietung
- Viertel, Zugänge, Geschäfte und Dienstleistungen in den für Sie interessanten Zeiträumen erfassen
- Übergabezustand, enthaltene Leistungen und vertraglichen Zeitplan erfragen
- Klären, wer das Objekt verwaltet, die Instandhaltung betreut und Vorfälle in Ihrer Abwesenheit bearbeitet
- Eigentumstitel, Verkäufer und Verpflichtungen von einem unabhängigen Fachmann prüfen lassen
- Gesamtbudget und Entscheidungshorizont zusammenstellen, um die Projekte zu vergleichen