A Geórgia atrai por dois enquadramentos muito diferentes: a capital, Tbilisi, e o litoral do mar Negro, em Batumi. Antes de comparar imóveis, convém definir a sua utilização, as suas deslocações e a gestão prevista. É esta base comum que torna a comparação honesta.
Tbilisi e Batumi: dois pontos de partida
Tbilisi é a capital georgiana. Batumi é uma cidade portuária situada no mar Negro. Estes dois enquadramentos convidam a projetos diferentes. Em Tbilisi, pensa-se frequentemente numa presença urbana regular, na vida de bairro e nos serviços abertos durante todo o ano. Em Batumi, pensa-se sobretudo no litoral, nas estadias e, por vezes, num imóvel a estudar para arrendamento. Comece pelas razões que o levariam realmente ao local. Pretende viver aí uma parte do ano? Dispor de um pied-à-terre para as suas estadias? Ou estudar um imóvel destinado a acolher inquilinos? Estas respostas orientam todo o resto: o tipo de imóvel, o bairro e a forma como o imóvel será acompanhado quando não estiver presente. Não há uma boa ou uma má cidade em absoluto. Há uma cidade que corresponde ao seu projeto e outra que corresponde menos. Dedique tempo a colocá-lo por escrito antes de olhar para anúncios.
Relacionar a localização com os seus hábitos
Numa cidade, a escolha de um bairro conta tanto como a do imóvel. Em Tbilisi, tenha em conta o comércio, os acessos, os transportes úteis e o ambiente imediato. Um mesmo tipo de apartamento não oferece a mesma vida consoante a rua e a zona. Caminhe pelo bairro, observe-o em diferentes momentos do dia. Para um projeto no litoral de Batumi, estude também o seu calendário de estadia e os serviços disponíveis nos períodos que lhe interessam. Uma cidade à beira-mar não funciona da mesma forma consoante a estação. O comércio, os acessos e a animação podem variar. Se pretende estadias pessoais, verifique se esses períodos correspondem àqueles em que a cidade lhe convém. Se o arrendamento fizer parte do projeto, os mesmos critérios contam, mas vistos de outra forma. A proximidade dos pontos de interesse, a facilidade de acesso e o ambiente imediato influenciam a atratividade do imóvel. Anote o que agrada e o que incomoda e, depois, compare os imóveis com essa mesma grelha.
Saber em que estado o imóvel será entregue
Uma apresentação visual pode mostrar um resultado final sem detalhar o que está incluído. É um ponto sensível, em particular para um apartamento em construção. Peça o estado exato do imóvel, os acabamentos previstos, os equipamentos e as eventuais obras que ficarão a seu cargo. Para um imóvel em construção, compare o descritivo e as plantas com o contrato. Uma imagem de síntese não é um compromisso contratual. Mande precisar o calendário e as condições de entrega, bem como as consequências de um atraso. Pergunte quais os equipamentos realmente fornecidos e quais os que serão acrescentados após a compra. Esta etapa evita más surpresas no momento da entrega das chaves. Um imóvel apresentado como mobilado ou equipado pode, na realidade, ser entregue em tosco. O único juiz de paz continua a ser o contrato, documento por documento. Guarde cada versão recebida, com a respetiva data, para que todos os intervenientes trabalhem sobre os mesmos elementos.
Estudar o uso e a gestão em conjunto
Se estiver ausente uma parte do ano, a gestão torna-se central. Identifique quem poderá aceder ao imóvel, acompanhar a manutenção e tratar dos incidentes. Um imóvel deixado sem acompanhamento degrada-se e os pequenos problemas tornam-se grandes problemas. Esta organização prepara-se antes da compra, não depois. Peça um descritivo dos serviços, dos relatórios previstos e dos custos. Um contrato detalhado especifica as funções do prestador, as modalidades de acompanhamento e a forma como serão tratadas as obras. Para uma unidade sob gestão, leia o contrato de exploração, o modo de cálculo das receitas, os encargos, o fundo de renovação, as condições de utilização pessoal e a saída do gestor. Um projeto destinado ao arrendamento exige que se analisem os períodos visados e os pressupostos de qualquer estimativa de receitas. Uma marca apresentada não garante, por si só, o pagamento das suas receitas. Identifique a sociedade que realmente se compromete e leia as suas obrigações exatas. Mantenha pressupostos prudentes de ocupação e de câmbio.
Enquadramento jurídico e fiscal: os temas a não confundir
Em princípio, um estrangeiro pode adquirir um apartamento ou um imóvel não agrícola, sob reserva das restrições específicas aplicáveis ao imóvel. A aquisição assenta num ato escrito e na inscrição do direito no registo público. Verifique com precisão o lote, o vendedor e a natureza do direito transmitido. Para um imóvel em construção, mande confirmar o que é registável em cada etapa e em que momento obtém o título definitivo. O regime dos terrenos agrícolas é distinto e restritivo. O aspeto urbano de um terreno não basta para comprovar o seu estatuto. Mande confirmar no registo o uso exato da parcela. Do mesmo modo, criar uma sociedade local não levanta, por si só, essa restrição. A detenção pessoal e uma sociedade local respondem a necessidades diferentes. Compare os custos, os fluxos e as obrigações de cada opção. A Geórgia prevê um regime específico para determinadas receitas de arrendamento residencial auferidas por particulares, sob condições. Não o estenda a uma exploração hoteleira ou a qualquer arrendamento de curta duração sem qualificação por escrito. O seu consultor fiscal aplica o direito local e, depois, a convenção França–Geórgia. As regras evoluem: mande-as confirmar por um advogado ou consultor independente.
Financiamento, estadia e verificações finais
Pode comparar fundos próprios, financiamento francês aceite e a possibilidade de financiamento bancário georgiano. A existência de uma oferta destinada a não residentes não equivale a aprovação de crédito. O banco deve aceitar o seu perfil e o imóvel e, depois, confirmar as condições numa proposta pessoal. O plano de pagamento de um promotor não substitui esse acordo. Não comprometa um saldo futuro com um financiamento que ainda não foi concedido. Ser proprietário, obter uma autorização de residência e determinar a residência fiscal são três temas distintos. Uma compra não produz, por si só, um visto ou uma alteração de residência fiscal. Se a estadia fizer parte do seu projeto, verifique a elegibilidade atual junto da entidade competente e, depois, as consequências francesas com o seu consultor. Antes de decidir, peça um extrato recente do registo com os direitos, hipotecas e restrições, bem como a identificação cadastral. Mande examinar o título, a identidade do vendedor e os compromissos contratuais por um profissional independente. Do nosso lado, clarificamos o seu orçamento e a utilização do imóvel e, depois, comparamos empreendimentos, cronogramas e modelos de gestão. Apresente o seu objetivo, as cidades que o atraem e as suas questões em aberto: a conversa começa por estes critérios. O advogado local confirma os direitos, o seu consultor fiscal analisa a detenção e as receitas, o banco decide sobre o crédito.
A clarificar antes de escolher
- Definir a sua utilização real: presença regular, pied-à-terre ou arrendamento a estudar
- Analisar bairro, acessos, comércio e serviços nos períodos que lhe interessam
- Pedir o estado de entrega, os acabamentos incluídos e o calendário contratual
- Identificar quem gere o imóvel, acompanha a manutenção e trata dos incidentes na sua ausência
- Mandar examinar o título, o vendedor e os compromissos por um profissional independente
- Reunir o orçamento global e o horizonte de decisão para comparar os empreendimentos