De juiste structuur begint bij uw project.

Eigen inbreng, verkoop van een actief en familiehulp

Beschikbare spaargelden of de opbrengst van een verkoop kunnen het project geheel of gedeeltelijk financieren. Houd een reserve achter voor kosten, vertragingen, onderhoud en periodes zonder verhuur. Een familielening blijft een schuld die geformaliseerd moet worden, met aflossingsschema en toepasselijke aangiftes; een schenking valt onder andere civielrechtelijke en fiscale regels. De herkomst van de gelden en hun beschikbaarheid moeten gedocumenteerd worden vóór de overdracht. Onze vergelijking maakt onderscheid tussen daadwerkelijk beschikbaar geld en nog verwachte inkomsten.

Bron: Service Public · Aangifte van leningen tussen particulieren

Lening in Frankrijk en zekerheid op het vermogen

Een Franse financiering kan worden onderzocht als de bank het land, het gebruik van de gelden en de zekerheden uitdrukkelijk aanvaardt. Een hypotheek op een in Frankrijk gelegen pand kan deel uitmaken van het onderzoek, zonder de lening automatisch te maken. Een annuïtaire lening lost het kapitaal geleidelijk af; een aflossingsvrije lening laat dit aan het einde van de looptijd te betalen. Een overbruggingskrediet hangt af van een te realiseren verkoop. Vergelijk de totale kosten, de verzekering, de looptijd en de eindaflossing. Bij wanbetaling loopt het als zekerheid gestelde vermogen risico.

Bronnen: Notaires de France · Kopen en overdragen in het buitenland · Service Public · De hypothecaire zekerheid · Ministerie van Economie · De hypotheek begrijpen

Verpanding en lombardkrediet

Een belegging verpanden houdt in dat u deze als zekerheid geeft. Sommige instellingen bieden een lombardkrediet aan dat is gedekt door financiële tegoeden, volgens hun criteria en de toegestane praktijken. U behoudt een blootstelling aan de markten terwijl u een schuld toevoegt. Als de waarde van de activa daalt, kan de bank aanvullende zekerheden vragen of activa verkopen volgens het contract. Een aflossingsvrije terugbetaling vereist een geloofwaardige bron op de vervaldatum. Wij nemen deze risico’s op in de vergelijking; de voorwaarden worden vastgesteld door de kredietgever.

Bron: BoursoBank · Werking en risico’s van het lombardkrediet

Lokale bank, aflossingsschema projectontwikkelaar en verkoperskrediet

Een lokale lening hangt onder meer af van het aanvaarde profiel, de aantoonbare inkomsten, de valuta en het in aanmerking komende pand. De landgidsen verduidelijken de gedocumenteerde opties. Een aflossingsschema van de projectontwikkelaar of een verkoperskrediet, indien aangeboden, organiseren betalingen: ze garanderen noch de oplevering, noch de herfinanciering van het saldo. Laat de boetes, zekerheden, ontbindingsvoorwaarden en effectieve bescherming controleren. Een aankoop op plan in het buitenland geniet niet automatisch van de Franse VEFA-bescherming.

Bron: Notaires de France · Kopen en overdragen in het buitenland

Rechtstreeks kopen of met meerdere personen

Het persoonlijk aanhouden kan geschikt zijn voor een eenvoudige aankoop, op voorwaarde dat het lokale recht dit toestaat. Bij meerdere personen moeten de aandelen, de uitgaven, het persoonlijk gebruik, de beslissingen en de uittreding van een mede-investeerder worden geregeld. Onverdeeldheid, gebruiksrechten of splitsing van eigendom moeten worden onderzocht volgens het recht van het land: de Franse mechanismen laten zich niet automatisch overzetten. Een aankoop in familieverband vereist ook een analyse van het huwelijksvermogensregime en de overdracht. De looptijd van een pachtcontract moet zichtbaar blijven in elke projectie.

Bron: Notaires de France · Kopen en overdragen in het buitenland

Specifieke vennootschap, lokale vennootschap en holding

Een vennootschap kan dienen om een activiteit of meerdere vennoten te organiseren. Een Franse SAS of SARL, een lokale vennootschap of een holding zijn geen onderling verwisselbare oplossingen. Men moet onderzoeken of men het lokale recht kan aanhouden, de toegestane activiteit, de governance, de boekhouding, de kosten en de uittreding van de gelden. Het kapitaal en het voorschot op rekening-courant van de vennoot hebben verschillende effecten; dit laatste moet gedocumenteerd worden. De Franse regels volstaan niet om een grensoverschrijdende lening aan een dochteronderneming te valideren. Een holding wist de belasting niet uit.

Bronnen: Service Public Entreprendre · Een rechtsvorm kiezen · Service Public Entreprendre · Rekening-courant van de vennoot · DGFiP · Internationale belastingverdragen

Uw bestaande SCI: beginnen met de diagnose

Voordat we een SCI overwegen, laten we het IR- of IS-regime, de statuten, de huidige woningen, de schulden en de herkomst van de liquiditeiten preciseren. De activiteit van gemeubileerde verhuur kan leiden tot onderwerping aan de IS; het civiele karakter mag niet worden verondersteld verenigbaar te zijn met een toeristische exploitatie. De erkenning van de vennootschap en van het in het buitenland verworven recht moet nog worden gecontroleerd. Een familiale SCI en een SCPI, een beheerde collectieve belegging, beantwoorden aan verschillende doelstellingen. Aankoop via een SCI is dus niet ons standaardantwoord.

Bronnen: DGFiP · Société civile immobilière · BOFiP · Gemeubileerde verhuur door een burgerlijke vennootschap

Fiscaliteit: redeneren op basis van de werkelijke stromen

Voor een Frans fiscaal ingezetene kan buitenlands vastgoedinkomen in Frankrijk moeten worden aangegeven, zelfs als het lokaal al belast is. Het toepasselijke verdrag bepaalt hoe de dubbele belasting wordt behandeld: belastingverrekening of vrijstelling met eventuele verrekening voor het tarief. Huurinkomsten, dividenden, rente en meerwaarden volgen niet noodzakelijk hetzelfde regime. De berekening moet onderscheid maken tussen vennootschap, vennoot en aard van het inkomen; een laag lokaal tarief volstaat niet om uw uiteindelijke belasting vast te stellen.

Bronnen: DGFiP · Belasting van inkomsten uit buitenlandse bron · DGFiP · Internationale belastingverdragen

Anticiperen op wisselkoers, wederverkoop en overdracht

Onze methode bestaat erin een daling van de inkomsten, een stijging van de lasten en een ongunstige wisselkoers te testen, en vervolgens de liquiditeitsreserve te controleren. De wederverkoop vereist ook een aanname over de termijn, kosten en een fiscale behandeling. Buitenlands vastgoed kan deel uitmaken van de IFI-grondslag van een Frans ingezetene, onder voorbehoud van de toepasselijke regels en verdragen. De over te dragen rechten, de erfopvolging en de gevolgen van een wijziging van verblijfplaats moeten worden voorbereid met een notaris en een fiscaal adviseur.

Bronnen: DGFiP · Aan de IFI onderworpen personen · Notaires de France · Kopen en overdragen in het buitenland

Onze begeleiding, stap voor stap

Met Jonathan Lombi preciseert het eerste gesprek de bestemming, het gebruik, de horizon, het budget, de inbreng en de eigendomssituatie. Wij stemmen de projecten af op deze criteria, voeren de aannames in de simulator in en bereiden een lijst met documenten en vragen voor. U kunt de opties vervolgens voorleggen aan uw bank, aan een onafhankelijke lokale advocaat en aan uw Franse fiscaal adviseur. Wij vergemakkelijken de opvolging van de projectinformatie; de bevoegde professionals valideren de akten, de fiscaliteit en de financiering. De reikwijdte van onze inschakeling en de toepasselijke honoraria worden vóór enige verbintenis gepreciseerd.