Referências documentais consultadas a 7 de setembro de 2026. Este guia apresenta famílias de soluções, não uma lista exaustiva nem um aconselhamento jurídico, fiscal ou bancário personalizado. As regras, os contratos e a sua situação devem ser verificados antes de qualquer compromisso.
Compra direta e inscrição no registo
Em princípio, um estrangeiro pode adquirir um apartamento ou um bem não agrícola, sob reserva das restrições específicas aplicáveis ao bem. A aquisição imobiliária assenta num ato escrito e na inscrição do direito no Public Registry. Verifique com precisão o lote, o vendedor e a natureza do direito transferido. No caso de um projeto em construção, solicite a confirmação do que é registável em cada etapa e do momento em que obtém o título definitivo.
Fontes: Matsne · Lei georgiana sobre os investimentos, artigos 2–3 e 12 · Matsne · Código Civil georgiano, artigo 183
Terreno agrícola: uma restrição distinta
O regime das terras agrícolas é restritivo para os estrangeiros. Prevê casos específicos, incluindo certas heranças, e um procedimento específico para determinadas sociedades sob controlo estrangeiro, com base num plano de investimento e numa decisão governamental. Uma LLC local não levanta, portanto, automaticamente a restrição. Solicite ao registo a confirmação da destinação exata da parcela; o aspeto urbano de um terreno ou a presença de um edifício não bastam para provar o seu estatuto não agrícola.
Fontes: Matsne · Lei orgânica sobre as terras agrícolas, artigo 4 · NAPR · Títulos, encargos e destinação dos terrenos
Detenção pessoal ou sociedade LLC
Uma LLC georgiana pode ser ponderada para organizar vários sócios ou uma atividade, com os seus próprios estatutos, dirigentes, contas e obrigações. Compare o custo anual e os fluxos dessa sociedade com uma detenção pessoal. As entradas, os suprimentos de sócios e as distribuições devem ser qualificados de ambos os lados da fronteira. A existência de uma sociedade na Geórgia não altera, por si só, a residência fiscal francesa do seu sócio nem a natureza de todos os seus rendimentos.
Fontes: Matsne · Lei georgiana sobre os empresários · DGFiP · Tributação dos rendimentos de fonte estrangeira
Entrada e financiamento bancário
Pode comparar fundos pessoais, financiamento francês aceite e a via bancária georgiana. O TBC apresenta uma rubrica de financiamento imobiliário na sua oferta destinada aos não residentes; essa presença não equivale a um acordo de empréstimo. Solicite a confirmação dos rendimentos aceites, dos comprovativos, da entrada, da avaliação do bem, da moeda, da taxa e do prazo numa proposta personalizada. O nosso plano de tesouraria compara os rendimentos de arrendamento e as prestações na mesma moeda e testa uma variação cambial desfavorável.
Fontes: TBC Bank · Serviços aos não residentes · Ministério da Economia · Compreender o crédito imobiliário
Pagamento ao promotor e compra em planta
Um empreendimento pode propor um calendário de pagamentos, por vezes com um saldo importante na entrega. O nosso método consiste em cotejar esse calendário com os seus fundos disponíveis e com os marcos contratuais. Solicite a verificação de licenças, garantias, penalizações, condições de rescisão e consequências de um atraso. Uma publicidade «sem juros» não descreve, por si só, o custo total nem a proteção das quantias pagas. Não comprometa um saldo futuro num refinanciamento que não foi concedido.
Apartamento ou unidade hoteleira: verificar os documentos
Peça um extrato recente do registo com os direitos, hipotecas e restrições, bem como a identificação cadastral. Na nossa análise de uma unidade sob gestão, acrescentamos o contrato de exploração, o modo de cálculo dos rendimentos, as despesas, o fundo de renovação, as condições de uso pessoal e a saída do gestor. Uma marca hoteleira exibida não garante o pagamento dos seus rendimentos nem a recompra do bem. É necessário identificar a sociedade que assume o compromisso e ler as suas obrigações exatas.
Fiscalidade local e obrigações francesas
A Geórgia prevê um regime específico para determinados rendimentos de arrendamento residencial auferidos por particulares, sob certas condições. Não deve ser estendido automaticamente a uma exploração hoteleira, a qualquer arrendamento de curta duração ou a uma LLC. O aconselhamento fiscal deve qualificar o seu contrato e aplicar o direito local e, em seguida, a convenção França–Geórgia. O montante pago pelo gestor, o lucro de uma sociedade e os seus dividendos devem ser analisados separadamente.
Fontes: Revenue Service · Arrendamento residencial por um particular · DGFiP · Convenção consolidada França–Geórgia
Compra imobiliária e autorização de residência
Ser proprietário, obter uma autorização de residência e determinar a sua residência fiscal são três temas distintos. A Geórgia prevê certos procedimentos de residência associados a um investimento imobiliário que cumpra condições e comprovativos precisos. Uma compra não gera automaticamente um visto ou uma mudança de residência fiscal. Se a residência faz parte do seu projeto, verifique a elegibilidade atual junto da agência competente e, de seguida, as consequências francesas com o seu consultor.
Fonte: Agência georgiana dos serviços públicos · Autorizações de residência
O nosso acompanhamento para a Geórgia
Clarificamos o seu orçamento e o uso do bem e, de seguida, comparamos empreendimentos, calendários de pagamento e modelos de gestão. Ajudamo-lo a reunir as questões sobre o título, as despesas e a exploração para uma verificação independente. Um advogado local confirma os direitos e os compromissos; o seu consultor fiscal examina a detenção e os rendimentos; o banco decide sobre o empréstimo. A simulação mantém pressupostos prudentes de ocupação, de câmbio e de revenda, sem garantia de rentabilidade.
As suas perguntas
Algumas referências para avançar.
É necessário constituir uma sociedade para comprar um apartamento?
Não é uma obrigação geral. A detenção direta e uma LLC respondem a necessidades diferentes. A escolha depende, nomeadamente, do bem, da atividade, dos sócios e do tratamento fiscal.
O regime fiscal do arrendamento residencial abrange os apartamentos turísticos?
Não se deve presumir. O contrato, o uso real, os serviços e o estatuto do proprietário determinam o regime aplicável. Solicite uma qualificação por escrito antes de utilizar uma taxa na sua rentabilidade líquida.
Uma oferta bancária aos não residentes garante o meu financiamento?
Não. O banco deve aceitar o seu perfil e o bem e, de seguida, confirmar as condições. O plano de pagamento de um promotor não substitui esse acordo bancário.