„Freehold“ und „Leasehold“ sind einfache Begriffe, die auf Bali sehr unterschiedliche Realitäten abbilden. Bevor Sie Villen vergleichen, ist es hilfreich zu verstehen, was Sie tatsächlich besitzen können, für welche Dauer und unter welchen Bedingungen. Hier sind die Orientierungspunkte, um die richtigen Fragen zu stellen.
Freehold, Leasehold: zwei Begriffe für unterschiedliche Rechte
Der Begriff „Freehold“ erinnert in Frankreich an das Volleigentum. Auf Bali stellt sich die Lage anders dar. Der Volleigentumstitel, das Hak Milik, ist grundsätzlich indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Eine ausländische Person kann ihn nicht unmittelbar halten. Man muss also die Vorstellung verwerfen, ein Grundstück „auf seinen Namen“ zu kaufen, wie man es in Frankreich täte. Das „Leasehold“ entspricht hingegen einem Miet- oder Nutzungsvertrag für eine bestimmte Dauer. Sie verfügen während dieses Zeitraums über das Objekt, gemäß den im Vertrag festgehaltenen Rechten. Es handelt sich um die Logik eines zeitlich begrenzten Rechts, nicht um dauerhaftes Eigentum. Zwischen diesen beiden Extremen bestehen weitere geregelte Wege. Jeder gewährt Rechte, die nicht gleichwertig sind. Eine Anzeige, die den Begriff „Eigentum“ verwendet, sagt Ihnen nicht, welcher Titel tatsächlich in Rede steht. Deshalb ist der Ausgangspunkt niemals das Verkaufsvokabular, sondern das eingetragene Dokument und seine verbleibende Laufzeit.
Das Leasehold: was sich hinter einem Pachtvertrag verbirgt
Ein Leasehold kann eine geeignete Lösung sein, vorausgesetzt, man liest alle seine Bedingungen. Die erste Prüfung betrifft den Eigentümer des Grundstücks und den zugrunde liegenden Titel, der als Grundlage des Pachtvertrags dient. Ein Pachtvertrag, der auf einem unsicheren Titel aufbaut, bietet nicht dieselbe Sicherheit wie ein Pachtvertrag, der auf einem klaren Titel beruht. Anschließend kommen die mit dem Vertrag verbundenen Rechte: Dürfen Sie bauen, renovieren, untervermieten, Ihren Pachtvertrag an einen künftigen Erwerber abtreten? Was geschieht am Ende der vorgesehenen Laufzeit? Eine Verlängerung mag Ihnen als Selbstverständlichkeit dargestellt werden. Dennoch muss sie getrennt von dem Recht geprüft werden, das Sie heute halten. Eine angekündigte Verlängerung ist kein bereits erworbenes Recht: Sie hängt von künftigen Bedingungen und dem zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Rahmen ab. Wir verwerfen grundsätzlich den Rückgriff auf einen Strohmann, der dazu dient, die Beschränkungen zu umgehen. Diese Praxis birgt ernste Risiken und schafft kein belastbares Recht. Besser ein klares, wenn auch begrenztes Recht als eine fragile Konstruktion, die als Eigentum dargestellt wird.
Das Hak Pakai: ein Nutzungsrecht unter Bedingungen
Das Hak Pakai ist ein geregeltes Nutzungsrecht. Es unterscheidet sich sowohl von einem einfachen Pachtvertrag als auch vom Hak Milik. Für einen Ausländer hängt der Zugang zu einer Wohnung auf diesem Weg von mehreren Elementen ab: Ihren Einwanderungsdokumenten, der Art des Objekts und den regulatorischen Grenzen, die den Preis, die Fläche, die Anzahl der Objekte und die zulässige Nutzung betreffen können. Dieses Recht steht nicht jedem in allen Situationen offen. Ein Notar oder ein lokaler Jurist muss Ihre genaue Berechtigung bestätigen und den tatsächlich eingetragenen Titel prüfen. Man darf aus einer Angabe „Eigentum“ nicht ableiten, dass es sich um dauerhaftes Eigentum am Grundstück handelt, noch dass eine touristische Vermietung zulässig wäre. Die Regeln in diesem Bereich entwickeln sich weiter. Was zu einem bestimmten Zeitpunkt möglich war, kann sich ändern. Eine Information aus zweiter Hand ersetzt keine aktuelle Prüfung, die an Ihrem konkreten Fall durch einen unabhängigen, vor Ort ansässigen Fachmann durchgeführt wird.
Die PT PMA und das HGB-Recht: eine unternehmerische Logik
Für ein Projekt, das über den rein persönlichen Gebrauch hinausgeht, hört man häufig von der PT PMA. Es handelt sich um eine indonesische Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung. Eine berechtigte Gesellschaft kann ein Hak Guna Bangunan halten, ein zeitlich begrenztes Baurecht. Dieser Punkt verdient es, gut verstanden zu werden: Die Gesellschaft hält ein Recht, doch das macht ihre ausländischen Gesellschafter nicht zu persönlichen Eigentümern des Grundstücks. Sie halten Anteile an einer Gesellschaft, keinen Grundbuchtitel auf Ihren Namen. Die Gründung einer PT PMA bedeutet im Übrigen ein echtes Unternehmensvorhaben. Es setzt eine zulässige Tätigkeit, Investitions- und Kapitalanforderungen, Genehmigungen und dauerhafte Betriebspflichten voraus. Die Bedingungen hängen vom für die beabsichtigte Tätigkeit geltenden Rahmen ab und müssen vor jeder Gründung bestätigt werden. Eine PT PMA ist keine bloße administrative Hülle für einen persönlichen Kauf. Wenn man Ihnen Anteile statt eines unmittelbaren Immobilienrechts anbietet, verlangen Sie auch die Abschlüsse, die Schulden, die Befugnisse der Geschäftsführer und die Ausstiegsmodalitäten.
Wohnen oder betreiben: das Modell verändert alles
Das Recht, das Sie halten, ergibt nur im Hinblick auf Ihre tatsächliche Nutzung einen Sinn. Ein persönlicher Wohnsitz und eine Beherbergungstätigkeit werden nicht auf dieselbe Weise vorbereitet und erfordern nicht dieselben Genehmigungen. Für ein auf die Aufnahme von Reisenden ausgerichtetes Projekt wird die Checkliste länger: Zonierung, Bau- und Nutzungsgenehmigungen, Gewerbelizenzen, Versicherung, Verwaltungsvertrag und Identität des Begünstigten der Einnahmen. Allein die Gründung einer Gesellschaft ersetzt diese Genehmigungen nicht. Ein Recht an einem Objekt zu halten bedeutet nicht, dass dort die touristische Vermietung zulässig ist. Wie unsere Orientierungshilfen zeigen, sollten Sie von Ihrer Nutzung ausgehen, bevor Sie eine Adresse wählen. Beschreiben Sie eine gewöhnliche Woche vor Ort. Was Sie von dem Objekt erwarten, bestimmt die Art des zu suchenden Rechts und die Fragen, die zu stellen sind, bevor Sie Villen in Ubud oder an der Küste vergleichen. Ein für die Nutzung schlecht geeignetes Recht kann ein ganzes Projekt blockieren.
Die Unterlagen in der richtigen Reihenfolge aufbauen
Der häufige Fehler besteht darin, über die Finanzierung zu sprechen, bevor der Titel ermittelt wurde. Die umgekehrte Reihenfolge ist sicherer: zuerst das Recht, seine Laufzeit und die zulässige Nutzung, erst danach die Art der Finanzierung. Auf der Finanzierungsseite lassen sich mehrere Wege vergleichen: verfügbares Eigenkapital, dokumentierte familiäre Unterstützung oder ein von einer französischen Bank bewilligter Kredit. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein lokaler Immobilienkredit für einen französischen, nicht ansässigen Käufer verfügbar sein wird. Ein umsichtiges Szenario bewahrt eine Liquiditätsreserve und setzt keine ständige Belegung des Objekts voraus. In steuerlicher Hinsicht hängt die Analyse davon ab, was Sie tatsächlich vereinnahmen, und von Ihrem steuerlichen Wohnsitz, in Verbindung mit dem Abkommen Frankreich–Indonesien. Bewahren Sie sämtliche Ihrer Verträge und Belege auf. Wir organisieren gemeinsam mit Ihnen das vollständige Budget, den Zahlungsplan und den Vergleich zwischen den angebotenen Rechten. Der unabhängige Anwalt prüft die Rechte und den Vertrag, der Steuerberater analysiert die Zahlungsströme, die Bank entscheidet über die Finanzierung. In unseren Simulationen bleibt die verbleibende Laufzeit des Rechts ein wesentlicher Punkt, ohne eine ungewisse Verlängerung als bereits erworben zu bewerten. Um Ihren ersten Austausch vorzubereiten, geben Sie Ihr Ziel, Ihre Interessensgebiete, Ihren Zeitplan und die Punkte an, die Sie heute an einer Entscheidung hindern.
Vor einer verbindlichen Zusage zu prüfen
- Den zugrunde liegenden Grundbuchtitel und seinen tatsächlichen Eigentümer ermitteln
- Die Dauer des Rechts bestätigen und eine Verlängerung vom bereits erworbenen Recht unterscheiden
- Die zulässige Nutzung klären lassen: Wohnsitz, Vermietung oder Bewirtschaftung
- Bau-, Untervermietungs-, Abtretungsrechte sowie die Bedingungen bei Ablauf prüfen
- Ihre Berechtigung entsprechend Ihrer aufenthaltsrechtlichen Situation überprüfen
- Die Verträge von einem unabhängigen örtlichen Rechtsanwalt oder Notar prüfen lassen