«Freehold» e «leasehold» são palavras simples que abrangem realidades muito diferentes em Bali. Antes de comparar villas, é útil compreender o que pode realmente deter, por quanto tempo e sob que condições. Eis as referências para colocar as perguntas certas.
Freehold, leasehold: duas palavras para direitos distintos
A palavra «freehold» evoca, em França, a plena propriedade. Em Bali, a situação é diferente. O título de plena propriedade, o Hak Milik, está em princípio reservado aos cidadãos indonésios. Uma pessoa estrangeira não o pode deter diretamente. Importa, por isso, afastar a ideia de comprar um terreno «em seu nome» como se faria em França. O «leasehold», por seu lado, corresponde a um contrato de arrendamento ou de uso por uma duração definida. Dispõe do imóvel durante esse período, de acordo com os direitos inscritos no contrato. Trata-se de uma lógica de direito limitado no tempo, e não de propriedade perpétua. Entre estes dois extremos existem outras vias reguladas. Cada uma confere direitos que não são equivalentes. Um anúncio que utilize a palavra «propriedade» não lhe diz qual o título realmente em causa. É por isso que o ponto de partida nunca é o vocabulário comercial, mas o documento registado e a sua duração restante.
O leasehold: o que se esconde por detrás de um arrendamento
Um leasehold pode ser uma solução adequada, desde que se leiam todos os seus termos. A primeira verificação incide sobre o proprietário do terreno e sobre o título subjacente que serve de base ao arrendamento. Um arrendamento assente num título frágil não oferece a mesma segurança que um arrendamento apoiado num título claro. Seguem-se depois os direitos associados ao contrato: pode construir, renovar, subarrendar, ceder o seu arrendamento a um futuro adquirente? O que acontece no termo da duração prevista? Uma renovação pode ser-lhe apresentada como uma evidência. Deve, contudo, ser analisada separadamente do direito que detém hoje. Uma renovação anunciada não é um direito já adquirido: depende de condições futuras e do enquadramento aplicável no momento oportuno. Afastamos, por princípio, o recurso a um testa de ferro destinado a contornar as restrições. Essa prática expõe a riscos sérios e não cria um direito sólido. Mais vale um direito claro, ainda que limitado, do que um esquema frágil apresentado como propriedade.
O Hak Pakai: um direito de uso sob condições
O Hak Pakai é um direito de uso regulado. Distingue-se tanto de um simples arrendamento como do Hak Milik. Para um estrangeiro, o acesso a um imóvel por esta via depende de vários elementos: os seus documentos de imigração, a natureza do imóvel e os limites regulamentares que podem incidir sobre o preço, a área, o número de imóveis e o uso autorizado. Este direito não está aberto a todos em todas as situações. Um notário ou um jurista local deve confirmar a sua elegibilidade precisa e verificar o título efetivamente registado. Não se deve deduzir de uma menção «propriedade» que se trata de uma propriedade perpétua do terreno, nem que o arrendamento turístico seria autorizado. As regras neste domínio evoluem. Aquilo que era possível num dado momento pode mudar. Uma informação em segunda mão não substitui uma verificação atualizada, conduzida sobre o seu processo específico, por um profissional independente instalado no local.
A PT PMA e o direito HGB: uma lógica de empresa
Para um projeto que ultrapasse o uso estritamente pessoal, ouve-se frequentemente falar da PT PMA. Trata-se de uma sociedade indonésia de investimento estrangeiro. Uma sociedade elegível pode deter um Hak Guna Bangunan, um direito de construir limitado no tempo. Este ponto merece ser bem compreendido: a sociedade detém um direito, mas isso não transforma os seus sócios estrangeiros em proprietários pessoais do terreno. Detém participações de uma sociedade, e não um título fundiário em seu nome. Criar uma PT PMA implica, aliás, um verdadeiro projeto de empresa. Isso pressupõe uma atividade admissível, exigências de investimento e de capital, autorizações e obrigações de funcionamento ao longo do tempo. As condições dependem do enquadramento aplicável à atividade prevista e devem ser validadas antes de qualquer constituição. Uma PT PMA não é um simples invólucro administrativo para uma compra pessoal. Se lhe propuserem participações em vez de um direito imobiliário direto, peça também as contas, as dívidas, os poderes dos dirigentes e as modalidades de saída.
Habitar ou explorar: o modelo muda tudo
O direito que detém só faz sentido à luz do seu uso real. Uma residência pessoal e uma atividade de alojamento não se preparam da mesma forma, nem exigem as mesmas autorizações. Para um projeto orientado para o acolhimento de viajantes, a lista de verificação alonga-se: zonamento, autorizações de construção e de utilização, licenças de atividade, seguro, contrato de gestão e identidade do beneficiário das receitas. A simples criação de uma sociedade não substitui estas autorizações. Deter um direito sobre um imóvel não significa que o arrendamento turístico aí seja permitido. Como recordam as nossas referências, mais vale partir do seu uso antes de escolher uma morada. Descreva uma semana comum no local. Aquilo que espera do imóvel orienta o tipo de direito a procurar e as perguntas a fazer antes de comparar villas em Ubud ou no litoral. Um direito mal adaptado ao uso pode bloquear todo um projeto.
Construir o processo pela ordem certa
O erro frequente consiste em falar de financiamento antes de ter identificado o título. A ordem inversa é mais segura: primeiro o direito, a sua duração e o uso autorizado, e só depois a forma de financiar. Do lado do financiamento, comparam-se várias vias: fundos próprios disponíveis, ajuda familiar documentada ou empréstimo aceite por um banco francês. Não presuma que um empréstimo imobiliário local estará disponível para um comprador francês não residente. Um cenário prudente conserva uma reserva de tesouraria e não pressupõe uma ocupação constante do imóvel. No plano fiscal, a análise depende daquilo que realmente recebe e da sua residência fiscal, em articulação com a convenção França–Indonésia. Conserve o conjunto dos seus contratos e comprovativos. Organizamos consigo o orçamento completo, o calendário de pagamento e a comparação entre os direitos propostos. O advogado independente verifica os direitos e o contrato, o consultor fiscal analisa os fluxos, o banco decide sobre o financiamento. Nas nossas simulações, a duração restante do direito mantém-se como um ponto essencial, sem valorizar uma renovação incerta como já adquirida. Para preparar a sua primeira conversa, indique o seu objetivo, as suas zonas de interesse, o seu calendário e os pontos que hoje o impedem de decidir.
A verificar antes de se comprometer
- Identificar o título de propriedade subjacente e o seu proprietário real
- Confirmar a duração do direito e distinguir uma renovação do direito já adquirido
- Clarificar o uso autorizado: residência, arrendamento ou exploração
- Analisar direitos de construção, subarrendamento, cessão e condições de termo
- Verificar a sua elegibilidade consoante a sua situação de imigração
- Mandar rever os contratos por um advogado ou notário local independente