“Freehold” en “leasehold” zijn eenvoudige woorden die op Bali zeer uiteenlopende realiteiten dekken. Voordat u villa’s vergelijkt, is het nuttig te begrijpen wat u werkelijk kunt bezitten, voor welke duur en onder welke voorwaarden. Hier zijn de richtpunten om de juiste vragen te stellen.
Freehold, leasehold: twee woorden voor verschillende rechten
Het woord ’freehold’ roept in Frankrijk de volle eigendom op. Op Bali is de situatie anders. De volle-eigendomstitel, de Hak Milik, is in principe voorbehouden aan Indonesische burgers. Een buitenlandse persoon kan deze niet rechtstreeks bezitten. Men moet dus het idee loslaten om een stuk grond ’op eigen naam’ te kopen zoals men dat in Frankrijk zou doen. De ’leasehold’ komt overeen met een huur- of gebruiksovereenkomst voor een bepaalde duur. U beschikt over de woning gedurende die periode, volgens de in het contract vastgelegde rechten. Het is een logica van een in de tijd beperkt recht, geen eeuwigdurende eigendom. Tussen deze twee uitersten bestaan andere omkaderde wegen. Elke weg verleent rechten die niet gelijkwaardig zijn. Een advertentie die het woord ’eigendom’ gebruikt, vertelt u niet welke titel werkelijk in het geding is. Daarom is het uitgangspunt nooit de commerciële woordenschat, maar het geregistreerde document en de resterende looptijd ervan.
De leasehold: wat er achter een huurovereenkomst schuilgaat
Een leasehold kan een geschikte oplossing zijn, op voorwaarde dat u alle voorwaarden ervan leest. De eerste controle betreft de eigenaar van de grond en de onderliggende titel die als basis voor de huurovereenkomst dient. Een huurovereenkomst gebouwd op een fragiele titel biedt niet dezelfde zekerheid als een huurovereenkomst die steunt op een heldere titel. Vervolgens komen de aan het contract verbonden rechten: kunt u bouwen, renoveren, onderverhuren, uw huurovereenkomst overdragen aan een toekomstige koper? Wat gebeurt er aan het einde van de voorziene looptijd? Een verlenging kan u als vanzelfsprekend worden voorgesteld. Toch moet deze los worden geanalyseerd van het recht dat u vandaag bezit. Een aangekondigde verlenging is geen reeds verworven recht: zij hangt af van toekomstige voorwaarden en van het kader dat op dat moment van toepassing is. Wij wijzen uit principe het gebruik van een stroman af die bedoeld is om de beperkingen te omzeilen. Deze praktijk stelt u bloot aan ernstige risico’s en creëert geen solide recht. Een helder recht, zelfs beperkt, is beter dan een fragiele constructie die als eigendom wordt voorgesteld.
De Hak Pakai: een gebruiksrecht onder voorwaarden
De Hak Pakai is een omkaderd gebruiksrecht. Het onderscheidt zich zowel van een eenvoudige huurovereenkomst als van de Hak Milik. Voor een buitenlander hangt de toegang tot een woning via deze weg af van verschillende elementen: uw immigratiedocumenten, de aard van de woning en de reglementaire beperkingen die betrekking kunnen hebben op de prijs, de oppervlakte, het aantal woningen en het toegestane gebruik. Dit recht staat niet open voor iedereen in alle situaties. Een notaris of lokale jurist moet uw precieze geschiktheid bevestigen en de daadwerkelijk geregistreerde titel controleren. Men mag uit een vermelding ’eigendom’ niet afleiden dat het om eeuwigdurende eigendom van de grond gaat, noch dat toeristische verhuur toegestaan zou zijn. De regels op dit gebied evolueren. Wat op een bepaald moment mogelijk was, kan veranderen. Informatie uit tweede hand vervangt geen actuele controle, uitgevoerd op uw specifieke dossier, door een onafhankelijke professional die ter plaatse is gevestigd.
De PT PMA en het HGB-recht: een ondernemingslogica
Voor een project dat het strikt persoonlijke gebruik overstijgt, hoort men vaak spreken over de PT PMA. Het gaat om een Indonesische vennootschap met buitenlandse investering. Een in aanmerking komende vennootschap kan een Hak Guna Bangunan bezitten, een in de tijd beperkt bouwrecht. Dit punt verdient goed begrepen te worden: de vennootschap bezit een recht, maar dat maakt haar buitenlandse vennoten niet tot persoonlijke eigenaars van de grond. U bezit aandelen van een vennootschap, geen grondtitel op uw naam. Een PT PMA oprichten brengt bovendien een echt ondernemingsproject met zich mee. Dit veronderstelt een toelaatbare activiteit, investerings- en kapitaaleisen, vergunningen en operationele verplichtingen op lange termijn. De voorwaarden hangen af van het kader dat op de beoogde activiteit van toepassing is en moeten vóór elke oprichting worden gevalideerd. Een PT PMA is geen eenvoudige administratieve verpakking voor een persoonlijke aankoop. Als men u aandelen aanbiedt in plaats van een rechtstreeks vastgoedrecht, vraag dan ook de rekeningen, de schulden, de bevoegdheden van de bestuurders en de uittredingsvoorwaarden.
Wonen of exploiteren: het model verandert alles
Het recht dat u bezit heeft alleen betekenis in het licht van uw werkelijke gebruik. Een persoonlijke woning en een verblijfsactiviteit worden niet op dezelfde manier voorbereid en vereisen niet dezelfde vergunningen. Voor een project gericht op het ontvangen van reizigers wordt de checklist langer: bestemmingsplan, bouw- en gebruiksvergunningen, exploitatievergunningen, verzekering, beheercontract en identiteit van de begunstigde van de opbrengsten. Alleen het oprichten van een vennootschap vervangt deze vergunningen niet. Een recht op een woning bezitten betekent niet dat toeristische verhuur er toegestaan is. Zoals onze richtlijnen in herinnering brengen, kunt u beter vertrekken vanuit uw gebruik voordat u een adres kiest. Beschrijf een gewone week ter plaatse. Wat u van de woning verwacht, bepaalt het soort recht dat u moet zoeken en de vragen die u moet stellen voordat u villa’s in Ubud of aan de kust vergelijkt. Een recht dat slecht aansluit bij het gebruik kan een heel project blokkeren.
Het dossier in de juiste volgorde opbouwen
De vaak gemaakte fout is om over financiering te spreken voordat de titel is geïdentificeerd. De omgekeerde volgorde is veiliger: eerst het recht, de looptijd ervan en het toegestane gebruik, en pas daarna de manier van financieren. Wat de financiering betreft, zijn er verschillende pistes te vergelijken: beschikbaar eigen vermogen, gedocumenteerde familiehulp of een door een Franse bank aanvaarde lening. Ga er niet van uit dat een lokale hypothecaire lening beschikbaar zal zijn voor een Franse niet-ingezeten koper. Een voorzichtig scenario houdt een liquiditeitsreserve aan en veronderstelt geen constante bewoning van de woning. Op fiscaal vlak hangt de analyse af van wat u werkelijk ontvangt en van uw fiscale woonplaats, in samenhang met het verdrag Frankrijk–Indonesië. Bewaar al uw contracten en bewijsstukken. Wij stellen samen met u het volledige budget, het betalingsschema en de vergelijking tussen de aangeboden rechten op. De onafhankelijke advocaat controleert de rechten en het contract, de fiscaal adviseur analyseert de geldstromen, de bank beslist over de financiering. In onze simulaties blijft de resterende looptijd van het recht een essentieel punt, zonder een onzekere verlenging als reeds verworven te waarderen. Om uw eerste gesprek voor te bereiden, geeft u uw doel, uw interessegebieden, uw tijdschema en de punten aan die u vandaag beletten een beslissing te nemen.
Te controleren voordat u zich verbindt
- De onderliggende eigendomstitel en de werkelijke eigenaar ervan vaststellen
- De duur van het recht bevestigen en een verlenging onderscheiden van het reeds verworven recht
- Het toegestane gebruik laten preciseren: bewoning, verhuur of exploitatie
- Bouwrechten, onderverhuur, overdracht en voorwaarden bij beëindiging onderzoeken
- Uw gerechtigdheid controleren op basis van uw immigratiesituatie
- De contracten laten nalezen door een onafhankelijke lokale advocaat of notaris