Referencias documentales consultadas el 7 de septiembre de 2026. Esta guía presenta familias de soluciones, no una lista exhaustiva ni un asesoramiento jurídico, fiscal o bancario personalizado. Las normas, los contratos y su situación deben verificarse antes de cualquier compromiso.
Condominio: comprobar el cupo extranjero
Un extranjero elegible puede adquirir una unidad en un condominio registrado, dentro del límite legal del 49 % de la superficie total de las unidades del edificio en manos de extranjeros. No se trata del 49 % del número de apartamentos. Compruebe el cupo disponible en el momento de la transmisión, el título de la unidad y las condiciones documentales de elegibilidad. Los justificantes bancarios del origen de los fondos deben corresponder a la vía de adquisición utilizada.
Fuente: Department of Lands · Guía de las adquisiciones extranjeras
Villa y leasehold: leer la duración adquirida
Para un arrendamiento inmobiliario de derecho común, la duración inicial máxima es de 30 años. Un anuncio «30 + 30 + 30» no constituye un derecho adquirido de 90 años: la validez de los compromisos futuros y sus condiciones deben examinarse. Haga verificar el registro, los derechos sobre la construcción, el subarriendo, la cesión y el fallecimiento. Nuestra lectura prudente consiste en calcular la duración firme por separado de las renovaciones previstas.
Fuente: Portal oficial tailandés · Adquisición y arrendamiento inmobiliarios
Terreno y derechos particulares
La propiedad directa de un terreno por parte de un extranjero está en principio restringida. Existen excepciones reguladas y autorizaciones específicas, en particular en determinados proyectos que cuentan con una homologación BOI; no constituyen una vía general para cualquier villa. Otros derechos de uso o sobre las construcciones pueden requerir un estudio especializado. Una compra a nombre de un cónyuge tailandés no convierte automáticamente en propietario al cónyuge extranjero. El título, el objeto del proyecto y la protección de cada uno deben validarse.
Fuentes: Department of Lands · Guía de las adquisiciones extranjeras · BOI Thailand · Autorizaciones de terrenos de las empresas homologadas
Sociedad tailandesa: socios reales
Una estructura local debe respetar las normas de actividad, de propiedad y de participación extranjera. Unos accionistas tailandeses que sirvan únicamente de testaferros no constituyen un montaje aceptable. Las autoridades controlan estas prácticas, en particular en el sector inmobiliario y el turismo. Antes de una tenencia a través de sociedad, solicite un análisis independiente de las aportaciones efectivas, la gobernanza, la actividad autorizada y las obligaciones contables. Poseer participaciones no es poseer personalmente el bien.
Fuente: Ministerio de Justicia tailandés · Controles de los testaferros
Aportación, crédito francés y financiación internacional
La aportación y una financiación francesa expresamente aceptada pueden compararse. También existen ofertas internacionales específicas: UOB publica en particular una solución para condominios tailandeses con condiciones de ingresos, de edad y de elegibilidad. Esto no garantiza ni el acceso de un residente francés, ni la aceptación de la unidad elegida. Solicite un estudio individualizado, la divisa, el coste total, la garantía, la duración y las condiciones de transferencia antes de construir su presupuesto sobre este préstamo.
Fuentes: UOB · Financiación internacional de condominios en Tailandia · Ministerio de Economía · Comprender el crédito inmobiliario
Calendario de construcción y gestión hotelera
Nuestra comparación separa el precio del derecho inmobiliario, el calendario de construcción y el contrato de gestión. Si el promotor acepta varios pagos, compruebe el saldo de entrega, los recursos en caso de retraso y las garantías realmente concedidas. Para un producto hotelero, pregunte quién explota, qué posee usted, las autorizaciones, los gastos, el acceso a las cuentas y los límites de uso personal. Un ingreso comercial anunciado no debe tratarse como un alquiler seguro en su plan de amortización.
Declaraciones y fiscalidad Francia–Tailandia
La residencia fiscal, la naturaleza del ingreso y el modo de tenencia determinan el análisis. Alquileres personales, ingresos de actividad y dividendos de una sociedad deben distinguirse. El convenio Francia–Tailandia reparte los derechos de imposición y prevé el tratamiento de la doble imposición; no significa una ausencia general de declaración en Francia. Haga calcular las consecuencias locales y francesas, los costes de cesión y las obligaciones declarativas antes de hablar de rentabilidad neta después de impuestos.
Fuentes: DGFiP · Convenio consolidado Francia–Tailandia · DGFiP · Tributación de las rentas de origen extranjero
Nuestro acompañamiento para Tailandia
Partimos de su uso: residencia, alquiler o contrato de explotación. Preparamos una comparación del precio total, de los gastos, de la duración del derecho y de las condiciones de gestión. Los puntos que debe transmitir a su abogado incluyen el título, el eventual cupo, el arrendamiento y los documentos de transferencia de los fondos. Las hipótesis de crédito se separan de las ofertas recibidas; el acuerdo del prestamista y las validaciones jurídicas preceden a cualquier compromiso que dependa de ellos.
Sus preguntas
Algunas referencias para avanzar.
¿Permiten todos los apartamentos la propiedad extranjera?
No. Se requiere, en particular, un condominio registrado, una unidad elegible, un cupo disponible y los documentos exigidos para la adquisición. Una habitación de hotel o un apartamento comercializado no prueba por sí solo la existencia de este derecho.
¿Un arrendamiento renovable equivale a 90 años garantizados?
No. La duración firme y las promesas de renovación deben distinguirse. El contrato y el registro deben analizarse; la renovación no debe integrarse en el valor como una certeza.
¿Una sociedad francesa elimina las restricciones tailandesas?
No. Una sociedad extranjera no permite ignorar las condiciones locales de tenencia y de explotación. La viabilidad jurídica debe establecerse antes del análisis fiscal o bancario.