Referências documentais consultadas a 7 de setembro de 2026. Este guia apresenta famílias de soluções, não uma lista exaustiva nem um aconselhamento jurídico, fiscal ou bancário personalizado. As regras, os contratos e a sua situação devem ser verificados antes de qualquer compromisso.
Condominium: verificar a quota estrangeira
Um estrangeiro elegível pode adquirir uma fração num condominium registado, dentro do limite legal de 49% da superfície total das frações do imóvel detida por estrangeiros. Não se trata de 49% do número de apartamentos. Verifique a quota disponível no momento da transferência, o título da fração e as condições documentais de elegibilidade. Os comprovativos bancários da proveniência dos fundos devem corresponder à via de aquisição utilizada.
Fonte: Department of Lands · Guia das aquisições estrangeiras
Villa e leasehold: ler a duração adquirida
Para um arrendamento imobiliário de direito comum, a duração inicial máxima é de 30 anos. Um anúncio «30 + 30 + 30» não constitui um direito adquirido de 90 anos: a validade dos compromissos futuros e as suas condições devem ser examinadas. Faça verificar o registo, os direitos sobre a construção, a sublocação, a cessão e o falecimento. A nossa leitura prudente consiste em calcular a duração firme separadamente das renovações previstas.
Fonte: Portal oficial tailandês · Aquisição e arrendamento imobiliários
Terreno e direitos específicos
A propriedade fundiária direta de um estrangeiro é, em princípio, restringida. Existem exceções enquadradas e autorizações específicas, nomeadamente em certos projetos que beneficiam de um aval BOI; não constituem uma via geral para qualquer villa. Outros direitos de uso ou sobre as construções podem exigir um estudo especializado. Uma compra em nome de um cônjuge tailandês não torna automaticamente o cônjuge estrangeiro proprietário. O título, o objeto do projeto e a proteção de cada um devem ser validados.
Fontes: Department of Lands · Guia das aquisições estrangeiras · BOI Thailand · Autorizações fundiárias das empresas aprovadas
Sociedade tailandesa: sócios reais
Uma estrutura local deve respeitar as regras de atividade, de propriedade e de participação estrangeira. Acionistas tailandeses que servem apenas de testas de ferro não constituem uma montagem aceitável. As autoridades controlam estas práticas, nomeadamente no imobiliário e no turismo. Antes de uma detenção em sociedade, solicite uma análise independente das entradas efetivas, da governação, da atividade autorizada e das obrigações contabilísticas. Deter partes não é deter pessoalmente o bem.
Fonte: Ministério tailandês da Justiça · Controlos dos testas de ferro
Entrada, empréstimo francês e financiamento internacional
A entrada e um financiamento francês expressamente aceite podem ser comparados. Existem igualmente ofertas internacionais direcionadas: o UOB publica, nomeadamente, uma solução para condominiums tailandeses com condições de rendimentos, de idade e de elegibilidade. Isto não garante nem o acesso de um residente francês, nem a aceitação da fração escolhida. Solicite um estudo individualizado, a divisa, o custo total, a garantia, a duração e as condições de transferência antes de construir o seu orçamento com base nesse empréstimo.
Fontes: UOB · Financiamento internacional de condominiums na Tailândia · Ministério da Economia · Compreender o crédito imobiliário
Calendário de construção e gestão hoteleira
A nossa comparação separa o preço do direito imobiliário, o calendário de construção e o contrato de gestão. Se o promotor aceitar vários pagamentos, verifique o saldo de entrega, os recursos em caso de atraso e as garantias realmente concedidas. Para um produto hoteleiro, pergunte quem explora, o que possui, as autorizações, os encargos, o acesso às contas e os limites de uso pessoal. Um rendimento comercial anunciado não deve ser tratado como uma renda certa no seu plano de reembolso.
Declarações e fiscalidade França–Tailândia
A residência fiscal, a natureza do rendimento e o modo de detenção determinam a análise. Rendas pessoais, rendimentos de atividade e dividendos de uma sociedade devem ser distinguidos. A convenção França–Tailândia reparte os direitos de tributar e prevê o tratamento da dupla tributação; não significa uma ausência geral de declaração em França. Faça quantificar as consequências locais e francesas, os custos de cessão e as obrigações declarativas antes de falar em rentabilidade líquida após impostos.
Fontes: DGFiP · Convenção consolidada França–Tailândia · DGFiP · Tributação dos rendimentos de fonte estrangeira
O nosso acompanhamento para a Tailândia
Partimos do seu uso: residência, arrendamento ou contrato de exploração. Preparamos uma comparação do preço total, dos encargos, da duração do direito e das condições de gestão. Os pontos a transmitir ao seu advogado incluem o título, a eventual quota, o arrendamento e os documentos de transferência dos fundos. Os pressupostos do empréstimo são separados das ofertas recebidas; o acordo do mutuante e as validações jurídicas precedem qualquer compromisso que delas dependa.
As suas perguntas
Algumas referências para avançar.
Todos os apartamentos permitem uma propriedade estrangeira?
Não. É necessário, nomeadamente, um condominium registado, uma fração elegível, uma quota disponível e os documentos exigidos para a aquisição. Um quarto de hotel ou um apartamento comercializado não prova, por si só, a existência desse direito.
Um arrendamento renovável equivale a 90 anos garantidos?
Não. A duração firme e as promessas de renovação devem ser distinguidas. O contrato e o registo devem ser analisados; a renovação não deve ser integrada no valor como uma certeza.
Uma sociedade francesa elimina as restrições tailandesas?
Não. Uma sociedade estrangeira não permite ignorar as condições locais de detenção e de exploração. A viabilidade jurídica deve ser estabelecida antes da análise fiscal ou bancária.