Op Bali begint u bij het recht dat u koopt.

De grond: onderscheid maken tussen Hak Milik en huur

Een buitenlander kan niet rechtstreeks de Hak Milik bezitten, een eigendomstitel die in beginsel is voorbehouden aan Indonesische staatsburgers. Een leasehold komt overeen met een huur- of gebruiksovereenkomst voor een bepaalde duur. Controleer de eigenaar, de onderliggende titel, de bouw- of onderhuurrechten, de overdracht en de voorwaarden bij beëindiging. Een aangekondigde verlenging moet apart worden geanalyseerd van het reeds verworven recht. Wij wijzen het gebruik van een stroman die bedoeld is om de beperkingen te omzeilen van de hand.

Bron: Indonesië · Agrarische wet nr. 5 van 1960, artikelen 21, 26 en 44–45

Hak Pakai: een weg die aan voorwaarden is onderworpen

De Hak Pakai is een omkaderd gebruiksrecht, onderscheiden van een eenvoudige huur en van de Hak Milik. De toegang van een buitenlander tot een woning hangt met name af van de immigratiedocumenten, het goed en de reglementaire grenzen inzake prijs, oppervlakte, aantal en gebruik. Een notaris of lokale jurist moet de precieze geschiktheid en de geregistreerde titel bevestigen. Men mag uit een advertentie met “eigendom” geen eeuwigdurend eigendom van de grond of een vergunning voor toeristische verhuur afleiden.

Bron: Indonesië · Verordening nr. 18 van 2021, artikelen 34–37 en 69–73

PT PMA en HGB-recht: een ondernemingsproject

Een PT PMA is een Indonesische vennootschap met buitenlandse investering. Een in aanmerking komende Indonesische vennootschap kan een Hak Guna Bangunan (HGB) bezitten, een in de tijd beperkt bouwrecht. Dit maakt haar buitenlandse vennoten niet tot persoonlijke eigenaars van de grond. De PT PMA impliceert een toegestane activiteit, investerings- en kapitaalvereisten, vergunningen en bedrijfsverplichtingen. De drempels hangen af van het op de activiteit toepasselijke kader: zij moeten worden gevalideerd voordat de vennootschap wordt opgericht.

Bronnen: Indonesië · Verordening nr. 18 van 2021, artikelen 34–37 en 69–73 · BKPM · Oprichting en vergunningen van een PT PMA

Financieren vanuit Frankrijk

De te vergelijken opties zijn de beschikbare inbreng, een gedocumenteerde familiale ondersteuning en een door een Franse bank aanvaarde lening. Een garantie op uw vermogen in Frankrijk of een verpanding kan afhankelijk van uw situatie worden bestudeerd. De kredietverstrekker moet het gebruik van de middelen en het gefinancierde Indonesische recht aanvaarden. Ons uitgangsscenario houdt een kasreserve aan en toetst de aflossing zonder te rekenen op een constante verhuurbezetting. Een leningaanvraag blijft los van de reservering van het project.

Bronnen: Ministerie van Economie · De hypotheek begrijpen · Service Public · Aangifte van leningen tussen particulieren

Indonesische bank en betalingen aan de ontwikkelaar

Ga er niet van uit dat een lokale hypotheek beschikbaar zal zijn voor een Franse niet-ingezeten koper: de standaard-KPR die door Bank Mandiri wordt gepubliceerd, vereist bijvoorbeeld de Indonesische nationaliteit en het verblijf in Indonesië. Dit beschrijft niet alle bancaire aanbiedingen; elk ander voorstel moet het voorwerp uitmaken van een schriftelijke overeenkomst. Indien een project een betalingsschema voorstelt, laat dan de betalingsverzoeken, de bescherming van de voorschotten, de vertragingen en de ontbinding nalezen voordat u betaalt.

Bron: Bank Mandiri · Toegangsvoorwaarden voor de KPR

Wonen, verhuren en exploiteren: het model preciseren

Een persoonlijke woning en een logiesactiviteit worden niet op dezelfde manier voorbereid. In onze controlelijst staan de bestemming, de bouw- en gebruiksvergunningen, de bedrijfsvergunningen, de verzekering, het beheercontract en de begunstigde van de inkomsten. De oprichting van een PT PMA alleen vervangt de vereiste vergunningen niet. Indien men u aandelen voorstelt in plaats van een rechtstreeks vastgoedrecht, vraag dan ook de rekeningen, schulden, bevoegdheden van de bestuurders en de uitstapmodaliteiten op.

Bron: BKPM · Oprichting en vergunningen van een PT PMA

Fiscaliteit en overdracht van de inkomsten

Het fiscaal advies moet vaststellen wat u werkelijk ontvangt: persoonlijke huurinkomsten, exploitatieresultaat, dividenden of door een vennootschap betaalde interesten. Het verdrag Frankrijk–Indonesië en uw fiscale woonplaats bepalen vervolgens de Franse behandeling en de eventuele eliminatie van een dubbele belasting. Bewaar contracten, betalingsoverzichten en bewijzen van de lokale belasting. Wij passen geen universeel nettotarief toe op een villa of een PT PMA.

Bronnen: DGFiP · Geconsolideerd verdrag Frankrijk–Indonesië · DGFiP · Belasting van inkomsten uit buitenlandse bron

Wat wij met u voorbereiden voor Bali

Wij organiseren het volledige budget, het betalingsschema en de vergelijking tussen de voorgestelde rechten. Uw vragendossier behandelt de huur of titel, de vergunningen, de beheerkosten, het persoonlijk gebruik en de exitregeling. De onafhankelijke advocaat verifieert de rechten en het contract; het fiscaal advies analyseert de stromen; de bank beslist over de financiering. Onze simulaties houden de resterende looptijd van het recht als een essentieel punt aan, zonder een onzekere verlenging als reeds verworven te waarderen.