Riferimenti documentali consultati il 7 settembre 2026. Questa guida presenta famiglie di soluzioni, non un elenco esaustivo né una consulenza legale, fiscale o bancaria personalizzata. Le norme, i contratti e la Sua situazione devono essere verificati prima di ogni impegno.
Il terreno: distinguere tra Hak Milik e contratto di locazione
Una persona straniera non può detenere direttamente l'Hak Milik, titolo fondiario riservato in linea di principio ai cittadini indonesiani. Un leasehold corrisponde a un contratto di locazione o d'uso per una durata definita. Verifichi il proprietario, il titolo sottostante, i diritti di costruzione o di sublocazione, la cessione e le condizioni di fine rapporto. Un rinnovo annunciato deve essere analizzato separatamente dal diritto già acquisito. Escludiamo il ricorso a un prestanome destinato ad aggirare le restrizioni.
Fonte: Indonesia · Legge agraria n. 5 del 1960, articoli 21, 26 e 44–45
Hak Pakai: una via soggetta a condizioni
L'Hak Pakai è un diritto d'uso regolamentato, distinto da un semplice contratto di locazione e dall'Hak Milik. L'accesso di uno straniero a un'abitazione dipende in particolare dai documenti di immigrazione, dal bene e dai limiti normativi di prezzo, superficie, numero e uso. Un notaio o un giurista locale deve confermare l'esatta idoneità e il titolo registrato. Non si deve dedurre da un annuncio «proprietà» una proprietà perpetua del terreno o un'autorizzazione alla locazione turistica.
Fonte: Indonesia · Regolamento n. 18 del 2021, articoli 34–37 e 69–73
PT PMA e diritto HGB: un progetto d'impresa
Una PT PMA è una società indonesiana a investimento estero. Una società indonesiana idonea può detenere un Hak Guna Bangunan (HGB), diritto di costruire limitato nel tempo. Ciò non trasforma i suoi soci stranieri in proprietari personali del terreno. La PT PMA implica un'attività ammissibile, requisiti di investimento e di capitale, autorizzazioni e obblighi di funzionamento. Le soglie dipendono dal quadro applicabile all'attività: devono essere validate prima di costituire la società.
Fonti: Indonesia · Regolamento n. 18 del 2021, articoli 34–37 e 69–73 · BKPM · Costituzione e autorizzazioni di una PT PMA
Finanziare dalla Francia
Le opzioni da confrontare sono l'apporto disponibile, un aiuto familiare documentato e un credito accettato da una banca francese. Una garanzia sul Suo patrimonio in Francia o un pegno può essere valutato secondo la Sua situazione. Il finanziatore deve accettare l'uso dei fondi e il diritto indonesiano finanziato. Il nostro scenario di partenza conserva una riserva di liquidità e verifica il rimborso senza contare su un'occupazione locativa costante. Una richiesta di credito resta distinta dalla prenotazione del programma.
Fonti: Ministero dell'Economia · Comprendere il credito immobiliare · Service Public · Dichiarazione dei prestiti tra privati
Banca indonesiana e pagamenti al promotore
Non presuma che un prestito immobiliare locale sarà disponibile per un acquirente francese non residente: il KPR standard pubblicato da Bank Mandiri richiede, ad esempio, la nazionalità indonesiana e la residenza in Indonesia. Ciò non descrive tutte le offerte bancarie; ogni altra proposta deve essere oggetto di un accordo scritto. Se un programma propone un piano rateale, faccia rivedere le richieste di versamento, la protezione degli acconti, i ritardi e la risoluzione prima di versare.
Abitare, locare e gestire: precisare il modello
Una residenza personale e un'attività ricettiva non si preparano allo stesso modo. Nella nostra lista di controllo figurano la zonizzazione, le autorizzazioni di costruzione e d'uso, le licenze d'attività, l'assicurazione, il contratto di gestione e il beneficiario dei proventi. La sola costituzione di una PT PMA non sostituisce le autorizzazioni richieste. Se Le vengono proposte quote anziché un diritto immobiliare diretto, chieda anche i bilanci, i debiti, i poteri degli amministratori e le modalità di uscita.
Fiscalità e trasferimento dei redditi
La consulenza fiscale deve identificare ciò che Lei percepisce realmente: proventi locativi personali, risultato d'esercizio, dividendi o interessi versati da una società. La convenzione Francia–Indonesia e la Sua residenza fiscale determinano poi il trattamento francese e l'eventuale eliminazione di una doppia imposizione. Conservi i contratti, le distinte di pagamento e le prove dell'imposta locale. Non applichiamo un tasso netto universale a una villa o a una PT PMA.
Fonti: DGFiP · Convenzione consolidata Francia–Indonesia · DGFiP · Imposizione dei redditi di fonte estera
Ciò che prepariamo con Lei per Bali
Organizziamo il budget completo, il calendario dei pagamenti e il confronto tra i diritti proposti. Il Suo fascicolo di domande copre il contratto di locazione o il titolo, le autorizzazioni, le spese di gestione, l'uso personale e l'uscita. L'avvocato indipendente verifica i diritti e il contratto; il consulente fiscale analizza i flussi; la banca decide il finanziamento. Le nostre simulazioni mantengono la durata residua del diritto come punto essenziale, senza valorizzare un rinnovo incerto come già acquisito.
Le Sue domande
Alcuni punti di riferimento per procedere.
Posso acquistare il terreno a mio nome a Bali?
Uno straniero non detiene direttamente l'Hak Milik. A seconda del progetto e delle condizioni di idoneità, si può valutare un contratto di locazione, un Hak Pakai o una struttura d'impresa con un diritto adeguato. Queste vie non conferiscono gli stessi diritti.
La PT PMA è obbligatoria per qualsiasi villa?
No: la necessità dipende dall'attività, dal contratto e dal diritto acquisito. La sua costituzione deve rispondere a un progetto reale e rispettare le condizioni di investimento e di gestione. Non costituisce un semplice involucro amministrativo per un acquisto personale.
Un pagamento su più anni protegge i miei fondi?
La rateizzazione distribuisce le uscite di denaro. La protezione dipende dai contratti, dalle garanzie e dai meccanismi di pagamento effettivamente predisposti. Occorre inoltre finanziare il saldo se il rifinanziamento o i canoni attesi non si realizzano.