Riferimenti documentali consultati il 7 settembre 2026. Questa guida presenta famiglie di soluzioni, non un elenco esaustivo né una consulenza legale, fiscale o bancaria personalizzata. Le norme, i contratti e la Sua situazione devono essere verificati prima di ogni impegno.
Acquisto diretto e iscrizione al registro
Uno straniero può in linea di principio acquisire un appartamento o un bene non agricolo, fatte salve le restrizioni particolari applicabili al bene. L'acquisizione immobiliare si basa su un atto scritto e sull'iscrizione del diritto al Public Registry. Verifichi con precisione il lotto, il venditore e la natura del diritto trasferito. Per un progetto in costruzione, faccia confermare ciò che è registrabile in ciascuna fase e in quale momento ottiene il titolo definitivo.
Fonti: Matsne · Legge georgiana sugli investimenti, articoli 2–3 e 12 · Matsne · Codice civile georgiano, articolo 183
Terreno agricolo: una restrizione distinta
Il regime dei terreni agricoli è restrittivo per gli stranieri. Prevede casi particolari, tra cui alcune successioni, e una procedura specifica per determinate società a controllo straniero sulla base di un piano d'investimento e di una decisione governativa. Una LLC locale non elimina quindi automaticamente la restrizione. Faccia confermare al registro l'esatta destinazione della particella; l'aspetto urbano di un terreno o la presenza di un edificio non sono sufficienti a provarne lo status non agricolo.
Fonti: Matsne · Legge organica sui terreni agricoli, articolo 4 · NAPR · Titoli, oneri e destinazione dei terreni
Detenzione personale o società LLC
Una LLC georgiana può essere presa in considerazione per organizzare più soci o un'attività, con propri statuti, dirigenti, conti e obblighi. Confronti il costo annuale e i flussi di questa società con una detenzione personale. I conferimenti, gli anticipi dei soci e le distribuzioni devono essere qualificati su entrambi i lati della frontiera. L'esistenza di una società in Georgia non modifica, da sola, la residenza fiscale francese del suo socio né la natura di tutti i suoi redditi.
Fonti: Matsne · Legge georgiana sugli imprenditori · DGFiP · Imposizione dei redditi di fonte estera
Apporto e finanziamento bancario
Può confrontare fondi personali, finanziamento francese accettato e opzione bancaria georgiana. TBC presenta una sezione di finanziamento immobiliare nella sua offerta destinata ai non residenti; tale presenza non equivale a un'approvazione del prestito. Faccia confermare redditi accettati, giustificativi, apporto, valorizzazione del bene, valuta, tasso e durata in una proposta personale. Il nostro piano di liquidità confronta i redditi locativi e le scadenze nella stessa valuta e verifica una variazione sfavorevole del cambio.
Fonti: TBC Bank · Servizi ai non residenti · Ministero dell'Economia · Comprendere il credito immobiliare
Pagamento al promotore e acquisto sulla carta
Un programma può proporre un calendario di versamenti, talvolta con un saldo importante alla consegna. Il nostro metodo consiste nel raffrontare questo calendario con i Suoi fondi disponibili e con le tappe contrattuali. Faccia verificare permessi, garanzie, penali, condizioni di risoluzione e conseguenze di un ritardo. Una pubblicità «senza interessi» non descrive da sola il costo completo né la protezione delle somme versate. Non impegni un saldo futuro su un rifinanziamento che non è stato concesso.
Appartamento o unità alberghiera: verificare i documenti
Richieda un estratto recente del registro con i diritti, le ipoteche e le restrizioni, nonché l'identificazione catastale. Nella nostra analisi di un'unità in gestione aggiungiamo il contratto di gestione, le modalità di calcolo dei redditi, le spese, il fondo di ristrutturazione, le condizioni di uso personale e l'uscita del gestore. Un marchio alberghiero esposto non garantisce né il pagamento dei Suoi redditi né il riacquisto del bene. Occorre individuare la società che si impegna e leggerne gli obblighi esatti.
Fiscalità locale e obblighi francesi
La Georgia prevede un regime specifico per determinati redditi da locazione residenziale percepiti da privati, a determinate condizioni. Non va esteso automaticamente a una gestione alberghiera, a qualsiasi locazione di breve durata o a una LLC. La consulenza fiscale deve qualificare il Suo contratto e applicare il diritto locale e poi la convenzione Francia–Georgia. L'importo versato dal gestore, l'utile di una società e i Suoi dividendi devono essere analizzati separatamente.
Fonti: Revenue Service · Locazione residenziale da parte di un privato · DGFiP · Convenzione consolidata Francia–Georgia
Acquisto immobiliare e permesso di soggiorno
Essere proprietario, ottenere un permesso di soggiorno e determinare la propria residenza fiscale sono tre temi distinti. La Georgia prevede alcune procedure di soggiorno legate a un investimento immobiliare che risponda a condizioni e giustificativi precisi. Un acquisto non produce un visto o un cambio di residenza fiscale automatico. Se il soggiorno fa parte del Suo progetto, verifichi l'idoneità attuale presso l'agenzia competente e poi le conseguenze francesi con il Suo consulente.
Fonte: Agenzia georgiana dei servizi pubblici · Permessi di soggiorno
Il nostro accompagnamento per la Georgia
Chiariamo il Suo budget e l'uso del bene, poi confrontiamo programmi, scadenziari e modelli di gestione. La aiutiamo a raccogliere le domande sul titolo, sulle spese e sulla gestione per una verifica indipendente. Un avvocato locale conferma i diritti e gli impegni; il Suo consulente fiscale esamina la detenzione e i redditi; la banca decide sul credito. La simulazione mantiene ipotesi prudenti di affluenza, cambio e rivendita, senza garanzia di rendimento.
Le Sue domande
Alcuni punti di riferimento per procedere.
È necessario costituire una società per acquistare un appartamento?
Non è un obbligo generale. La detenzione diretta e una LLC rispondono a esigenze differenti. La scelta dipende in particolare dal bene, dall'attività, dai soci e dal trattamento fiscale.
Il regime fiscale della locazione residenziale copre gli appart-hotel?
Non va dato per scontato. Il contratto, l'uso reale, i servizi e lo status del proprietario determinano il regime applicabile. Richieda una qualificazione scritta prima di utilizzare un tasso nella Sua redditività netta.
Un'offerta bancaria ai non residenti garantisce il mio finanziamento?
No. La banca deve accettare il Suo profilo e il bene, poi confermare le condizioni. Il piano di pagamento di un promotore non sostituisce questo accordo bancario.